Guides de l'investissement immobilier
Les régimes, dispositifs et calculs clés de la fiscalité immobilière 2026, expliqués simplement et vérifiés sur les sources officielles.
Mis à jour le 17 septembre 2026 · Information pédagogique
Location & revenus fonciers
Location nue
Revenus fonciers : micro-foncier vs régime réel.
En vigueur
LMNP
Meublé non professionnel : micro-BIC, réel, amortissement.
En vigueur
LMP
Loueur meublé professionnel : seuil 23 000 €, déficits, plus-values.
En vigueur
Déficit foncier
Effacer son revenu imposable par les travaux (10 700 €).
En vigueur
Encadrement des loyers & DPE
Villes concernées, plafonds et calendrier d'interdiction locative.
En vigueur
Dispositifs de défiscalisation
Loi Jeanbrun 2026
Le nouveau statut du bailleur privé : amortissement 3,5 à 5,5 %.
Durée limitée
Loi Denormandie
12 à 21 % de réduction dans l'ancien rénové.
Durée limitéeLLI
Logement locatif intermédiaire : TVA 10 %, crédit d'impôt de taxe foncière.
En vigueur
Loc'Avantages
15 à 65 % de réduction selon la décote de loyer.
Durée limitée
Loi Malraux
22 % ou 30 % des travaux de restauration, hors plafond des niches.
En vigueur
Monuments Historiques
Déduction des travaux sans plafond, engagement 15 ans.
En vigueur
CIOP outre-mer (244 quater W)
Crédit d'impôt de 35 % à 45,9 % sur un logement neuf en DOM.
Jusqu'en 2029
Loi Pinel
Dispositif clos depuis le 31/12/2024 — voir les alternatives.
Clos
Sociétés & démembrement
SCI à l'IR
Transparence fiscale : associés imposés sur les revenus fonciers.
En vigueur
SCI à l'IS
Amortissement du bien, mais fiscalité alourdie à la sortie.
En vigueur
SCPI
L'immobilier sans gestion : revenus distribués imposés en fonciers.
En vigueur
Démembrement
Nue-propriété : décote à l'achat, zéro impôt foncier, hors IFI.
En vigueur
Financement & revente
Capacité d'emprunt
Règle des 35 % HCSF, durée, reste à vivre.
En vigueur
PTZ 2026
Prêt à taux zéro : quotités, zones, différés.
Durée limitée
Plus-value immobilière
Abattements pour durée de détention et exonérations.
En vigueur
Rachat de crédit immobilier
Conditions, coût réel et cas de la séparation.
En vigueur
Combien emprunter selon son salaire
Capacité d'emprunt calculée de 1 500 à 5 000 € nets.
En vigueur
Investir ville par ville
Toutes les villes
Tableau comparatif : zone ABC et encadrement des loyers.
Paris
Prix réels, zone PTZ et encadrement des loyers.
Lyon
Prix réels, zone PTZ et encadrement des loyers.
Marseille
Prix réels, zone PTZ et encadrement des loyers.
Toulouse
Prix réels, zone PTZ et encadrement des loyers.
Bordeaux
Prix réels, zone PTZ et encadrement des loyers.
Lille
Prix réels, zone PTZ et encadrement des loyers.
Montpellier
Prix réels, zone PTZ et encadrement des loyers.
Nantes
Prix réels, zone PTZ et encadrement des loyers.
Rennes
Prix réels, zone PTZ et encadrement des loyers.
Strasbourg
Prix réels, zone PTZ et encadrement des loyers.
Rouen
Prix réels, zone PTZ et encadrement des loyers.
Saint-Étienne
Prix réels, zone PTZ et encadrement des loyers.
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CIOP en Guyane en 2026 : taux, plafond de 3 295 €/m², loyer maximum de 211 €/m²/an, exemple…
Investir à Mayotte avec le CIOP en 2026
CIOP à Mayotte en 2026 : taux, plafond de 3 295 €/m², loyer maximum de 211 €/m²/an, exemple…
Outils de simulation gratuits
CIOP outre-mer
Crédit d'impôt 244 quater W : 35 %, 38,25 % ou 45,9 % du logement neuf.
Neuf vs Ancien
Pouvoir d'achat comparé : TVA réduite, PTZ, travaux, charges.
Capacité d'emprunt
Combien pouvez-vous emprunter aux taux actuels ?
Éligibilité PTZ
Zones, plafonds 2026 et montant finançable.
Comparateur de dispositifs
Jeanbrun, Denormandie, LLI… comparés sur votre projet.
Estimation de prix
Le juste prix d'un bien avec les ventes réelles (DVF).
Renégocier son prêt
L'économie réelle d'un rachat de crédit, frais inclus.
Frais de notaire
Droits de mutation au taux réel de votre département.
Plus-value immobilière
Abattements, surtaxe et net encaissé à la revente.
Rendement et cash-flow
Le bien s'autofinance-t-il, oui ou non ?
Immobilier vs Bourse
Deux stratégies, même effort d'épargne : le match.
Loyer de marché
Le bon loyer pour louer vite et rentabiliser.
Comparatifs & références
LMNP vs SCI à l'IS
Amortissement, revente, transmission : lequel choisir ?
Jeanbrun vs Denormandie
Neuf amorti ou ancien rénové à réduction d'impôt.
Déficit foncier vs LMNP
Location nue à travaux ou meublé amorti.
Barèmes & références 2026
Plafonds, abattements, échéances et zones.
Méthodologie & sources
D'où viennent nos chiffres et comment ils sont vérifiés.
Ces guides sont fournis à titre informatif et pédagogique. Ils ne constituent pas un conseil en investissement, juridique ou fiscal personnalisé. Les règles fiscales évoluent : vérifiez l'information en vigueur auprès des sources officielles ou d'un professionnel avant toute décision.