CIOP et SCI : comment un particulier investit en 244 quater W
Le CIOP profite aux entreprises. Pour un particulier, la voie habituelle consiste à créer une société soumise à l'IS qui achète le logement et encaisse le crédit d'impôt.
L'essentiel en bref
- Le crédit d'impôt revient à la société, pas à l'impôt sur le revenu des associés
- SCI à l'IS : taux de 35 %, même en Guyane et à Mayotte
- La société exerce son activité de location dans le département de l'investissement
- Crédit imputé sur l'IS de la société, excédent remboursable
- Location nue 5 ans, loyer et ressources plafonnés
Pourquoi une société ?
Le CIOP est réservé aux entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés ou à l'impôt sur le revenu. En pratique, les investissements CIOP en logement sont portés par une société soumise à l'IS (SCI ayant opté pour l'IS, SARL, SAS) dont l'activité de location de logements est exercée dans le département où se trouve le bien. Le recours à une structure à l'impôt sur le revenu pour de la location nue soulève des questions d'éligibilité qu'il vaut mieux faire valider avant de s'engager.
Ce que devient le crédit d'impôt
Le crédit est imputé sur l'impôt sur les sociétés dû par la société ; la fraction non imputée peut être remboursée. Il améliore donc la trésorerie de la société, qui peut l'utiliser pour rembourser son prêt. Pour que l'associé en profite personnellement, il faut une distribution de dividendes, imposée à la flat tax.
La fiscalité de la SCI à l'IS
- Loyers moins charges, intérêts et amortissement du bâti (hors terrain) : bénéfice imposé à 15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà ;
- à la revente, plus-value calculée sur la valeur nette comptable, donc après amortissements ;
- dividendes éventuels : flat tax de 31,4 % en 2026.
Les étapes
- Créer la société à l'IS, avec un objet de location de logements, domiciliée dans le département ;
- signer la VEFA et suivre les étapes du chantier, qui déclenchent le crédit ;
- opter pour le CIOP si le chiffre d'affaires est sous les seuils, et déposer le formulaire 2079-CIOP-SD ;
- louer nu dans les 12 mois de la livraison, en respectant les plafonds.
Questions fréquentes
Une SCI à l'IR peut-elle bénéficier du CIOP ?
Le texte vise les entreprises à l'IS et à l'IR, mais une SCI de location nue à l'IR ne réalise pas de bénéfices industriels ou commerciaux ; son éligibilité doit être vérifiée au cas par cas. La plupart des montages utilisent une société à l'IS.
Quel taux pour une SCI à l'IS ?
35 % du prix de revient retenu, dans tous les départements d'outre-mer.
Peut-on louer le logement CIOP à un membre de sa famille ?
Non. Le locataire ne peut pas être un associé ni un membre de sa famille proche, et doit respecter les plafonds de ressources.
Le crédit d'impôt est-il versé à l'associé ?
Non, il revient à la société. L'associé n'en profite que par une distribution ou par la valorisation de ses parts.