Location nue : la fiscalité des revenus fonciers
Louer vide relève des revenus fonciers. Deux régimes s'offrent à vous : le micro-foncier, simple, ou le réel, souvent plus avantageux dès qu'il y a des travaux.
Statut du dispositif : EN VIGUEUR.
Ce dispositif est actuellement en vigueur (juin 2026). Aucune date de fin n’est fixée à ce jour.
L'essentiel en bref
- Statut : EN VIGUEUR
- Micro-foncier : abattement forfaitaire de 30 %, réservé aux recettes ≤ 15 000 €/an
- Régime réel : déduction des charges réelles (intérêts, travaux, taxe foncière, gestion…)
- Pas d'amortissement possible en location nue (contrairement au meublé)
- Possibilité de générer un déficit foncier imputable sur le revenu global
Micro-foncier ou régime réel ?
La location d'un logement vide (non meublé) génère des revenus fonciers. Si vos recettes foncières annuelles ne dépassent pas 15 000 €, vous bénéficiez par défaut du micro-foncier et de son abattement forfaitaire de 30 %. Au-delà, ou sur option, vous passez au régime réel.
Le régime réel permet de déduire l'ensemble des charges : intérêts d'emprunt, primes d'assurance, frais de gestion, taxe foncière et, surtout, les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration. Contrairement au meublé, la location nue ne permet aucun amortissement.
Le levier du déficit foncier
Lorsque vos charges déductibles dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. Voir notre guide dédié pour son mécanisme d'imputation sur le revenu global.
Questions fréquentes
Micro-foncier ou régime réel : lequel choisir ?
Le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) convient quand vos charges réelles sont faibles. Dès que travaux, intérêts d'emprunt et charges dépassent 30 % des loyers, le régime réel devient plus avantageux car il déduit les charges réelles et peut créer un déficit foncier imputable sur le revenu global.
Quel est le plafond du micro-foncier ?
Le micro-foncier s'applique tant que les recettes foncières brutes du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an, tous biens en location nue confondus. Au-delà, le régime réel s'applique obligatoirement.
Quel abattement pour le micro-foncier ?
L'abattement forfaitaire du micro-foncier est de 30 % des recettes brutes, censé couvrir l'ensemble des charges (entretien, gestion, assurance, taxe foncière, intérêts). Il est appliqué automatiquement par l'administration, sans justificatif à produire.
Peut-on louer un bien nu dans une SCI à l'IS ?
Oui : une SCI à l'IS peut détenir et louer un bien nu. Les loyers sont alors imposés à l'impôt sur les sociétés et le bien peut être amorti, mais la fiscalité de sortie (plus-value, distribution des dividendes) suit les règles IS, plus lourdes qu'en nom propre — voir le guide SCI à l'IS pour le comparatif complet.