La SCI à l'impôt sur les sociétés (IS)
La SCI à l'IS permet d'amortir le bien et de capitaliser à fiscalité réduite — mais la sortie (dividendes et plus-value) est nettement plus lourde.
Statut du dispositif : EN VIGUEUR.
Ce dispositif est actuellement en vigueur (juin 2026). Aucune date de fin n’est fixée à ce jour.
L'essentiel en bref
- Statut : EN VIGUEUR
- IS à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà
- Amortissement du bien déductible : le résultat imposable est fortement réduit
- Double imposition à la sortie : IS sur le résultat puis flat tax de 31,4 % sur les dividendes
- Plus-value calculée sur la valeur nette comptable : les amortissements alourdissent la plus-value
Un régime de capitalisation
La SCI à l'IS est imposée comme une entreprise : 15 % d'IS jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà. Surtout, elle peut amortir le bien, ce qui réduit fortement le résultat imposable pendant la phase de détention. C'est un excellent outil pour capitaliser et réinvestir les loyers en limitant le frottement fiscal.
Le revers : la sortie
L'efficacité pendant la détention se paie à la sortie. D'une part, sortir les bénéfices sous forme de dividendes déclenche la flat tax de 31,4 % (12,8 % d'impôt + 18,6 % de prélèvements sociaux) (double imposition économique). D'autre part, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable : comme le bien a été amorti, sa valeur comptable est faible et la plus-value imposable est mécaniquement élevée.
Questions fréquentes
SCI à l'IS ou à l'IR : que choisir ?
La SCI à l'IR est fiscalement transparente (les associés déclarent les revenus fonciers ou BIC en nom propre, pas d'amortissement). La SCI à l'IS permet d'amortir le bien et de lisser l'imposition au taux réduit de 15 %, mais la sortie (plus-value professionnelle, distribution de dividendes) est plus lourde. L'IS convient surtout à une stratégie de capitalisation longue sans revente rapide.
Comment fonctionne l'amortissement dans une SCI à l'IS ?
Le bien est amorti par composants (structure, toiture, installations) comme en LMNP, ce qui réduit le résultat imposable à l'IS chaque année. Cet amortissement est ensuite réintégré dans le calcul de la plus-value professionnelle lors de la revente.
Comment sont imposés les dividendes d'une SCI à l'IS ?
Les dividendes distribués par une SCI à l'IS sont imposés chez l'associé personne physique au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % depuis le 1er janvier 2026 (12,8 % d'IR + 18,6 % de prélèvements sociaux), contre 30 % auparavant, ou sur option au barème progressif avec abattement de 40 %.