La SCI à l'impôt sur les sociétés (IS)
La SCI à l'IS permet d'amortir le bien et de capitaliser à fiscalité réduite — mais la sortie (dividendes et plus-value) est nettement plus lourde.
Statut du dispositif : EN VIGUEUR.
Ce dispositif est actuellement en vigueur (juin 2026). Aucune date de fin n’est fixée à ce jour.
L'essentiel en bref
- Statut : EN VIGUEUR
- IS à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà
- Amortissement du bien déductible : le résultat imposable est fortement réduit
- Double imposition à la sortie : IS sur le résultat puis flat tax 30 % sur les dividendes
- Plus-value calculée sur la valeur nette comptable : les amortissements alourdissent la plus-value
Un régime de capitalisation
La SCI à l'IS est imposée comme une entreprise : 15 % d'IS jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà. Surtout, elle peut amortir le bien, ce qui réduit fortement le résultat imposable pendant la phase de détention. C'est un excellent outil pour capitaliser et réinvestir les loyers en limitant le frottement fiscal.
Le revers : la sortie
L'efficacité pendant la détention se paie à la sortie. D'une part, sortir les bénéfices sous forme de dividendes déclenche la flat tax de 30 % (double imposition économique). D'autre part, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable : comme le bien a été amorti, sa valeur comptable est faible et la plus-value imposable est mécaniquement élevée.