Le déficit foncier : effacer son revenu imposable par les travaux
Le déficit foncier permet d'imputer le coût des travaux sur votre revenu global, dans une limite annuelle — un levier puissant pour les biens à rénover.
Statut du dispositif : EN VIGUEUR.
Ce dispositif est actuellement en vigueur (juin 2026). Aucune date de fin n’est fixée à ce jour.
L'essentiel en bref
- Statut : EN VIGUEUR
- Déficit imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an
- La part liée aux intérêts d'emprunt n'est imputable que sur les revenus fonciers
- L'excédent de déficit est reportable pendant 10 ans
- Bonus rénovation énergétique : plafond porté à 21 400 €, prorogé jusqu'au 31 décembre 2027
Comment fonctionne le déficit foncier ?
En location nue au régime réel, lorsque vos charges déductibles dépassent vos loyers, vous générez un déficit foncier. Ce déficit s'impute sur votre revenu global (salaires, etc.) dans la limite de 10 700 € par an, ce qui réduit directement votre impôt. La fraction du déficit provenant des intérêts d'emprunt ne s'impute, elle, que sur les revenus fonciers.
Si le déficit dépasse 10 700 €, l'excédent — ainsi que la part liée aux intérêts — est reportable sur 10 ans sur vos revenus fonciers futurs.
Le bonus rénovation énergétique
Pour encourager la rénovation des passoires thermiques, le plafond d'imputation a été temporairement doublé à 21 400 € pour les travaux permettant à un logement de sortir des classes E, F ou G du DPE. La loi de finances pour 2026 (art. 47) a prorogé ce plafond majoré jusqu'aux dépenses payées au 31 décembre 2027. Le logement doit passer d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2027.
Questions fréquentes
Le déficit foncier non imputé est-il perdu ?
Non : le déficit antérieur non encore imputé (hors part des intérêts d'emprunt) reste reportable sur vos revenus fonciers pendant 10 ans à compter de l'année où il a été constaté, tant qu'il n'a pas été totalement absorbé.
Les travaux faits soi-même sont-ils déductibles en déficit foncier ?
Non pour la main-d'œuvre : seul le coût des matériaux et fournitures achetés est déductible lorsque vous réalisez les travaux vous-même. La valeur de votre propre travail n'est pas une charge déductible, contrairement aux factures d'un professionnel.
Déficit foncier ou LMNP : lequel choisir ?
Le déficit foncier réduit le revenu global via les travaux en location nue, avec un plafond annuel de 10 700 €. Le LMNP au réel amortit le bien et le mobilier sans plafond mais uniquement contre les revenus locatifs (le déficit ne s'impute pas sur le revenu global). Le choix dépend du bien : à rénover en nue, en état pour du meublé.
Déficit foncier ou Denormandie : quelle différence ?
Le déficit foncier est un mécanisme d'imputation des travaux sans condition de loyer ni de zone. Denormandie est une réduction d'impôt directe (12 à 21 %) soumise à des plafonds de loyers et de ressources du locataire. Les deux peuvent parfois se combiner selon le montant des travaux et le type de logement.
Quels travaux sont éligibles au déficit foncier ?
Les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont déductibles ; les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne le sont pas. Les travaux de rénovation énergétique permettant de sortir des classes E, F ou G ouvrent droit au plafond majoré de 21 400 €.