Loi Denormandie : défiscaliser dans l'ancien à rénover
Le Denormandie offre une réduction d'impôt pour l'achat d'un logement ancien à rénover dans certaines communes — l'une des dernières niches après la fin du Pinel.
Statut du dispositif : EN VIGUEUR jusqu’au 31 décembre 2027.
Ce dispositif est en vigueur, mais de façon temporaire : il prend fin le 31 décembre 2027. Au-delà, sa reconduction n’est pas garantie.
L'essentiel en bref
- Statut : EN VIGUEUR jusqu’au 31 décembre 2027
- Réduction d'impôt de 12 %, 18 % ou 21 % pour un engagement de 6, 9 ou 12 ans
- Travaux d'au moins 25 % du coût total de l'opération
- Coût de l'opération retenu dans la limite de 300 000 €
- Plafonds de loyers et de ressources des locataires à respecter
- Dispositif prolongé jusqu'au 31 décembre 2027
Le principe
Le Denormandie est le pendant « ancien » de l'ex-Pinel. Vous achetez un logement à rénover dans une commune éligible, réalisez des travaux représentant au moins 25 % du coût total, puis louez le bien. La réduction d'impôt atteint 12, 18 ou 21 % de l'investissement (plafonné à 300 000 €) selon une durée d'engagement de 6, 9 ou 12 ans.
Conditions et limites
Le logement doit être loué nu, comme résidence principale, en respectant des plafonds de loyers et de ressources. La réduction entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €/an. Attention : la fraction de réduction qui dépasse votre impôt annuel n'est ni remboursée ni reportable.
Les conditions à remplir
- Commune éligible : communes du programme Action cœur de ville ou ayant signé une opération de revitalisation de territoire (ORT), dont la liste est fixée par arrêté ;
- Travaux : au moins 25 % du coût total de l'opération, achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l'achat ;
- Nature des travaux : soit une amélioration de la performance énergétique d'au moins 30 % (20 % en habitat collectif), soit au moins deux des cinq catégories suivantes : isolation des combles, isolation des murs, remplacement de la chaudière, remplacement de la production d'eau chaude, isolation des fenêtres ;
- Plafonds : prix de revient retenu dans la limite de 300 000 € par an et de 5 500 € par m² de surface habitable ;
- Location : logement nu, résidence principale du locataire, loyer et ressources plafonnés selon la zone, pendant 6, 9 ou 12 ans.
Taux et étalement de la réduction
| Engagement de location | Réduction totale | Étalement |
|---|---|---|
| 6 ans | 12 % | 2 % par an pendant 6 ans |
| 9 ans | 18 % | 2 % par an pendant 9 ans |
| 12 ans | 21 % | 2 % par an pendant 9 ans, puis 1 % par an pendant 3 ans |
Simulation : exemple chiffré
Achat d'un appartement de 50 m² à 150 000 € et 60 000 € de travaux, soit 210 000 € de prix de revient. Les travaux représentent 29 % du total : la condition des 25 % est remplie, et le plafond de 5 500 € par m² (275 000 €) n'est pas atteint.
| Engagement | Réduction totale | Par an |
|---|---|---|
| 6 ans | 25 200 € | 4 200 € |
| 9 ans | 37 800 € | 4 200 € |
| 12 ans | 44 100 € | 4 200 € puis 2 100 € |
Pour profiter pleinement de la réduction, il faut payer au moins cette somme d'impôt chaque année, dans la limite du plafond global des niches de 10 000 €. Le rendement locatif après travaux et la revente restent déterminants : le comparateur de dispositifs les intègre.
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Comment savoir si une commune est éligible au Denormandie ?
Elle doit participer au programme Action cœur de ville ou avoir signé une opération de revitalisation de territoire. Le ministère chargé du logement met à disposition un outil de recherche par commune ; vérifiez l'éligibilité à la date de l'achat.
Quels travaux sont retenus pour les 25 % ?
Les travaux d'amélioration, de rénovation ou d'aménagement facturés par une entreprise, y compris la création de surface habitable. Les travaux doivent aussi soit améliorer la performance énergétique d'au moins 30 % (20 % en collectif), soit couvrir deux des cinq catégories d'isolation et d'équipement prévues.
Peut-on louer à un membre de sa famille ?
Non, pas à un membre du foyer fiscal. La location à un ascendant ou un descendant hors foyer est admise, dans le respect des plafonds de loyer et de ressources.
La réduction non utilisée est-elle reportable ?
Non. La fraction qui dépasse l'impôt de l'année est perdue. Le dispositif s'adresse donc à des contribuables dont l'impôt couvre au moins la réduction annuelle.
Denormandie ou déficit foncier ?
Le Denormandie réduit l'impôt d'un pourcentage du prix total. Le déficit foncier déduit les travaux des revenus fonciers puis du revenu global, ce qui profite davantage aux tranches d'imposition élevées et n'impose pas de plafonds de loyers.