LMNP : la location meublée non professionnelle en 2026
Le LMNP reste l'un des régimes les plus efficaces pour louer un bien meublé, à condition de bien choisir entre micro-BIC et régime réel.
Statut du dispositif : EN VIGUEUR.
Ce dispositif est actuellement en vigueur (juin 2026). Aucune date de fin n’est fixée à ce jour.
L'essentiel en bref
- Statut : EN VIGUEUR
- Statut LMNP si les recettes meublées ≤ 23 000 €/an ou inférieures aux autres revenus d'activité du foyer
- Micro-BIC : abattement de 50 % (meublé longue durée), plafond de recettes de 77 700 €
- Meublé de tourisme : 50 % si classé, 30 % si non classé (plafond 15 000 €) depuis la loi Le Meur
- Régime réel : déduction des charges + amortissement du bien et du mobilier
- Prélèvements sociaux portés à 18,6 % depuis la LFSS 2026 (CSG 10,6 %), contre 17,2 % en location nue
- Depuis 2025, les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente
Qu'est-ce que le statut LMNP ?
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s'applique aux particuliers qui louent un logement meublé. Les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Vous relevez du LMNP tant que vos recettes meublées ne dépassent pas 23 000 € par an, ou restent inférieures aux autres revenus d'activité de votre foyer fiscal.
Micro-BIC ou régime réel : le choix décisif
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sans aucune comptabilité. Pour un meublé longue durée, l'abattement est de 50 % (plafond de recettes de 77 700 €). Pour les meublés de tourisme, la loi Le Meur de novembre 2024 a durci les règles : 50 % d'abattement pour un meublé classé, mais seulement 30 % pour un non classé, avec un plafond ramené à 15 000 €.
Le régime réel permet de déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, gestion, assurance) et surtout d'amortir le bien et le mobilier. L'amortissement traduit comptablement l'usure du bien : il réduit fortement, voire annule, le revenu imposable pendant de nombreuses années. L'amortissement ne peut pas créer de déficit, mais sa fraction non utilisée est reportable sans limite de durée.
Quel régime choisir ?
En règle générale, dès que vos charges et amortissements dépassent 50 % des loyers, le régime réel devient plus avantageux que le micro-BIC. C'est très souvent le cas dès qu'il y a un emprunt.
La réforme des plus-values 2025
Jusqu'en 2024, les amortissements déduits en LMNP étaient « gratuits » à la revente. Depuis 2025, ils sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : ils viennent diminuer le prix d'acquisition retenu, ce qui augmente la plus-value imposable. L'avantage de l'amortissement pendant la détention reste réel, mais il se paie en partie à la sortie. Notre simulateur intègre cette réintégration.
Comment amortir un bien en LMNP
Au régime réel, le bien est découpé en composants amortis chacun sur sa durée d'usage. Le terrain n'est jamais amortissable : il représente couramment 15 à 20 % du prix. Voici la répartition utilisée par le simulateur mysimul :
| Composant | Part du prix | Durée d'amortissement | Pour un bien de 200 000 € |
|---|---|---|---|
| Gros œuvre | 50 % | 40 ans | 2 500 € / an |
| Façades, toiture | 10 % | 25 ans | 800 € / an |
| Installations techniques | 15 % | 20 ans | 1 500 € / an |
| Agencements | 10 % | 15 ans | 1 333 € / an |
| Terrain | 15 % | non amortissable | – |
| Mobilier (8 000 €) | – | 7 ans | 1 143 € / an |
Ces proportions sont des repères : un expert-comptable les adapte au bien réel (âge du bien, travaux réalisés, part réelle du terrain).
Exemple : micro-BIC ou réel ?
Appartement meublé acheté 200 000 € à crédit, loué 1 000 € par mois (12 000 € par an), propriétaire imposé dans la tranche à 30 % :
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Loyers encaissés | 12 000 € | 12 000 € |
| Abattement forfaitaire 50 % | − 6 000 € | – |
| Charges (taxe foncière, copropriété, assurance, comptable) | – | − 2 900 € |
| Intérêts d'emprunt | – | − 5 000 € |
| Amortissement utilisé (sur 7 276 € disponibles) | – | − 4 100 € |
| Résultat imposable | 6 000 € | 0 € |
| Impôt 30 % + prélèvements sociaux 18,6 % | 2 916 € | 0 € |
| Amortissement reporté sur les années suivantes | – | 3 176 € |
Le régime réel économise ici environ 2 916 € par an, moins les honoraires comptables déjà comptés dans les charges. L'amortissement non utilisé (3 176 €) reste disponible pour les années où les intérêts diminueront.
Les obligations du loueur en meublé
- Immatriculation : déclaration de début d'activité sur le guichet unique de l'INPI dans les 15 jours, pour obtenir un numéro SIRET ;
- Déclaration : au micro-BIC, les recettes se reportent sur la déclaration 2042-C-PRO ; au réel, une liasse 2031 et ses annexes 2033 est déposée chaque année, en plus de la 2042-C-PRO ;
- Cotisation foncière des entreprises (CFE) : due en principe dès la deuxième année d'activité, sauf exonération ou recettes très faibles ;
- Mobilier : le logement doit comporter les équipements minimaux fixés par décret (literie, plaques, réfrigérateur, vaisselle, rangements…) pour être qualifié de meublé.
Questions fréquentes
Micro-BIC ou régime réel : lequel choisir ?
Dès que vos charges déductibles et vos amortissements dépassent 50 % des loyers, le régime réel devient plus avantageux que le micro-BIC. C'est presque toujours le cas lorsque l'achat est financé à crédit.
Jusqu'à quel montant de loyers reste-t-on LMNP ?
Vous restez non professionnel tant que vos recettes de location meublée ne dépassent pas 23 000 € par an, ou qu'elles restent inférieures aux autres revenus d'activité du foyer. Au-delà des deux seuils, vous passez LMP.
L'amortissement peut-il créer un déficit ?
Non. L'amortissement ne peut que ramener le résultat à zéro ; la fraction non utilisée est reportable sans limite de durée sur les bénéfices futurs de la location meublée.
Quels prélèvements sociaux en LMNP en 2026 ?
18,6 % depuis la LFSS 2026 (CSG portée à 10,6 %), contre 17,2 % pour les revenus de location nue.
Les amortissements sont-ils taxés à la revente ?
Oui, depuis 2025 : ils sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui l'augmente. Chiffrez l'impact avec le simulateur de plus-value LMNP.