Plus-value immobilière : fiscalité de la revente
À la revente d'un bien locatif ou secondaire, la plus-value est taxée — mais des abattements pour durée de détention en réduisent progressivement le poids.
Statut du dispositif : EN VIGUEUR (réforme en cours).
Le régime présenté (exonération d’IR à 22 ans, prélèvements sociaux à 30 ans) est en vigueur en juin 2026. Une réforme ramenant l’exonération d’IR à 17 ans pour les résidences secondaires est en discussion : vérifiez le régime applicable au moment de votre vente.
L'essentiel en bref
- Statut : EN VIGUEUR (réforme en cours)
- Imposition : 19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux
- Régime en vigueur : exonération d'IR après 22 ans, de PS après 30 ans de détention
- Réforme LF 2026 en cours : exonération d'IR ramenée à 17 ans pour les résidences secondaires (à confirmer)
- La résidence principale reste totalement exonérée
- Surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable
Comment est taxée la plus-value ?
La plus-value (prix de vente − prix d'acquisition majoré des frais et travaux) est soumise à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. La résidence principale en est totalement exonérée.
Les abattements pour durée de détention
Dans le régime en vigueur, l'abattement d'IR court à partir de la 6ᵉ année (6 %/an, puis 4 % la 22ᵉ), aboutissant à une exonération totale d'IR à 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, le rythme est plus lent (exonération à 30 ans).
Le cas des biens amortis
Depuis 2025, les amortissements déduits en LMNP (et en Jeanbrun) sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui augmente la base imposable à la revente.
Simuler une reventeCalculez TRI, rendement net, cashflow et impact fiscal sur 20 ansOuvrir le simulateur →Questions fréquentes
Comment calculer la plus-value immobilière ?
Plus-value brute = prix de vente (net de frais de cession) − prix d'acquisition majoré des frais d'acquisition (7,5 % forfaitaire ou réels) et, après 5 ans de détention, des travaux (15 % forfaitaire ou réels). Cette plus-value est ensuite réduite par les abattements pour durée de détention avant taxation.
Quel abattement pour durée de détention sur la plus-value ?
Pour l'impôt sur le revenu (19 %), l'abattement est de 6 % par an de la 6e à la 21e année puis 4 % la 22e, soit une exonération totale à 22 ans. Pour les prélèvements sociaux (17,2 %), il est de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an de la 23e à la 30e, soit une exonération totale à 30 ans.
Comment calculer la plus-value en LMNP ?
En LMNP, la plus-value relève du régime des particuliers (pas professionnel) : elle se calcule sur le prix d'acquisition sans déduire les amortissements pratiqués, contrairement au LMP. Les mêmes abattements pour durée de détention s'appliquent. mysimul.com propose un simulateur dédié à ce calcul.