Capacité d'emprunt : combien pouvez-vous emprunter ?
Votre capacité d'emprunt dépend de vos revenus, de vos charges et des règles bancaires. La règle clé : un taux d'endettement plafonné à 35 %.
Statut du dispositif : EN VIGUEUR.
Les règles présentées ici sont actuellement en vigueur (juin 2026).
L'essentiel en bref
- Statut : EN VIGUEUR
- Taux d'endettement maximal de 35 % des revenus nets, assurance comprise (règle HCSF)
- Durée de crédit généralement plafonnée à 25 ans (27 ans dans le neuf avec différé)
- La banque vérifie aussi le « reste à vivre » et le saut de charge
- Un apport et un PTZ augmentent le budget total finançable
La règle des 35 %
Depuis les recommandations du HCSF, votre taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets, assurance emprunteur comprise. Le taux d'endettement rapporte l'ensemble des mensualités de crédit (assurance comprise) aux revenus nets. La mensualité maximale du nouveau prêt vaut donc : revenus nets × 35 % − mensualités des crédits en cours. Les autres charges (loyer, pension, dépenses courantes) n'entrent pas dans ce ratio : elles sont appréciées à travers le reste à vivre.
Combien emprunter selon ses revenus ?
Capacité d'emprunt pour un taux d'endettement de 35 %, sans autre crédit en cours, avec un taux hypothétique de 3,4 % hors assurance et une assurance de 0,30 % du capital par an :
| Revenus nets mensuels | Mensualité maximale | Sur 20 ans | Sur 25 ans |
|---|---|---|---|
| 2 000 € | 700 € | ≈ 116 700 € | ≈ 134 500 € |
| 3 000 € | 1 050 € | ≈ 175 000 € | ≈ 201 800 € |
| 4 000 € | 1 400 € | ≈ 233 400 € | ≈ 269 100 € |
| 5 000 € | 1 750 € | ≈ 291 700 € | ≈ 336 400 € |
Ces montants changent avec le taux obtenu, la durée et vos crédits en cours : la calculette de capacité d'emprunt les recalcule avec vos propres chiffres.
De la mensualité au capital
À partir de cette mensualité, la durée et le taux déterminent le capital empruntable. Plus la durée est longue, plus le capital est élevé — mais plus le coût total du crédit augmente. La durée est généralement plafonnée à 25 ans.
La banque examine aussi votre reste à vivre (ce qui demeure une fois les charges payées) et le saut de charge (l'écart entre votre loyer actuel et la future mensualité).
Questions fréquentes
Comment calculer son taux d'endettement ?
Additionnez toutes vos mensualités de crédit, y compris celle du futur prêt et son assurance, puis divisez par vos revenus nets mensuels avant impôt. Exemple : 1 050 € de mensualités pour 3 000 € de revenus donnent un taux d'endettement de 35 %.
Quels revenus la banque retient-elle ?
Les salaires nets avant prélèvement à la source, les revenus non salariés moyens sur plusieurs années, et en général 70 % des loyers perçus ou attendus, pour tenir compte de la vacance et des charges. Les pratiques varient selon les établissements.
Peut-on emprunter au-delà de 35 % ?
Oui, dans la marge de flexibilité du HCSF : chaque banque peut déroger pour 20 % de sa production trimestrielle, en priorité pour la résidence principale et les primo-accédants. Les dossiers à revenus élevés et fort reste à vivre en profitent le plus souvent.
Combien emprunter avec 3 000 € de revenus par mois ?
Environ 200 000 € sur 25 ans et 175 000 € sur 20 ans, pour un taux hypothétique de 3,4 % et une assurance de 0,30 %, sans autre crédit en cours. Refaites le calcul avec vos chiffres dans la calculette.
Quelle durée maximale de crédit ?
25 ans, portée à 27 ans lorsque le projet comporte un différé d'amortissement, par exemple pour un achat dans le neuf ou avec travaux.