La SCI à l'impôt sur le revenu (IR)
La SCI à l'IR est « transparente » fiscalement : chaque associé est imposé sur sa quote-part de revenus, comme s'il détenait le bien en direct.
Statut du dispositif : EN VIGUEUR.
Ce dispositif est actuellement en vigueur (juin 2026). Aucune date de fin n’est fixée à ce jour.
L'essentiel en bref
- Statut : EN VIGUEUR
- Société transparente : les associés sont imposés sur leur quote-part de revenus fonciers
- Régime des revenus fonciers (micro-foncier ou réel), pas d'amortissement
- Outil de gestion et de transmission patrimoniale (parts cessibles, démembrement facilité)
- Adaptée à la location nue ; la location meublée fait basculer la SCI à l'IS
Le principe de transparence
Dans une SCI à l'IR, la société ne paie pas elle-même d'impôt. Le résultat « remonte » aux associés, imposés chacun sur leur quote-part dans la catégorie des revenus fonciers, exactement comme une détention en direct. Un déficit foncier remonte de la même façon.
Pourquoi créer une SCI à l'IR ?
- Détenir un bien à plusieurs en cadrant les règles (gérance, cession de parts) ;
- Faciliter la transmission : on donne des parts, pas des m², avec abattements renouvelables ;
- Organiser un démembrement des parts entre usufruit et nue-propriété.
Questions fréquentes
Une SCI à l'IR paie-t-elle elle-même des impôts ?
Non. La SCI à l'IR est fiscalement transparente : chaque associé déclare sa quote-part du résultat dans ses revenus fonciers (micro-foncier ou régime réel), soumise au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
Peut-on louer en meublé avec une SCI à l'IR ?
En principe non. La location meublée est une activité commerciale : au-delà d'une part accessoire des recettes (10 % selon la doctrine administrative), la SCI devient passible de l'impôt sur les sociétés. Pour du meublé, on regarde plutôt le LMNP en direct ou la SCI à l'IS.
Le déficit foncier fonctionne-t-il en SCI à l'IR ?
Oui. Le déficit remonte aux associés au prorata de leurs parts et s'impute sur leur revenu global dans la limite de 10 700 € par an, l'excédent étant reportable. Voir le guide du déficit foncier.
Comment est imposée la plus-value à la revente ?
Selon le régime des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention menant à l'exonération d'impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Détail dans le guide plus-value.
SCI à l'IR ou SCI à l'IS : laquelle choisir ?
La SCI à l'IR convient à la location nue et à la transmission, avec une revente taxée comme celle d'un particulier. La SCI à l'IS permet d'amortir le bien et de capitaliser, mais alourdit la fiscalité à la sortie. Le bon choix dépend de votre horizon et de votre tranche d'imposition : simulez les deux.