Démembrement : investir en nue-propriété
Acheter la seule nue-propriété, à prix décoté, permet d'investir sans fiscalité pendant la durée du démembrement, puis de récupérer la pleine propriété.
Statut du dispositif : EN VIGUEUR.
Ce dispositif est actuellement en vigueur (juin 2026). Aucune date de fin n’est fixée à ce jour.
L'essentiel en bref
- Statut : EN VIGUEUR
- Achat de la nue-propriété avec une décote (souvent 30 à 40 % sur 15 à 20 ans)
- Aucun revenu perçu = aucune imposition à l'impôt sur le revenu
- Le nue-propriétaire n'est pas redevable de l'IFI (l'usufruitier déclare la valeur)
- Reconstitution gratuite de la pleine propriété au terme du démembrement
Le principe du démembrement temporaire
La propriété se divise en nue-propriété (les murs) et usufruit (le droit d'usage et de percevoir les loyers). Dans un investissement en nue-propriété, vous achetez les murs à prix décoté, tandis qu'un bailleur (souvent social) détient l'usufruit pour une durée déterminée (15 à 20 ans). À l'échéance, vous récupérez automatiquement et gratuitement la pleine propriété.
Une neutralité fiscale recherchée
Pendant le démembrement, vous ne percevez aucun loyer : il n'y a donc aucun revenu imposable. Le nue-propriétaire n'est par ailleurs pas redevable de l'IFI sur le bien (c'est l'usufruitier qui en déclare la valeur). Si l'achat est financé à crédit, les intérêts peuvent même être déductibles d'autres revenus fonciers.
Questions fréquentes
Usufruit ou nue-propriété : quelle différence ?
L'usufruitier a le droit d'user du bien et d'en percevoir les revenus (loyers) ; le nu-propriétaire détient le droit de disposer du bien mais n'en perçoit rien pendant le démembrement. À son terme, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété sans fiscalité supplémentaire.
Comment calculer la valeur de la nue-propriété ?
Pour un démembrement viager, le barème fiscal de l'article 669 du CGI fixe la valeur de l'usufruit selon l'âge de l'usufruitier (de 10 % à plus de 20 ans). Pour un démembrement temporaire, la valeur de l'usufruit est fixée forfaitairement à 23 % par période de 10 ans, sans excéder la valeur réelle.
Nu-propriétaire ou usufruitier : qui paie la taxe foncière et l'IFI ?
En principe, l'usufruitier paie la taxe foncière et déclare le bien à l'IFI, sauf démembrement issu d'une succession ou d'une donation où des règles spécifiques peuvent transférer l'IFI au nu-propriétaire. Les gros travaux relèvent du nu-propriétaire, l'entretien courant de l'usufruitier.
Qu'est-ce que le quasi-usufruit ?
Le quasi-usufruit porte sur des biens consomptibles comme des sommes d'argent : l'usufruitier peut les dépenser librement mais doit une créance de restitution au nu-propriétaire à son décès, déductible de l'actif successoral — un outil fréquent en succession, à formaliser par une convention enregistrée.