Simulateur LMNP : calculez votre imposition réelle en 2 minutes
Micro-BIC ou régime réel ? La réponse dépend de vos loyers, de votre financement et de votre tranche d'imposition — pas d'une règle générale.
Ce que le simulateur calcule
Le simulateur compare le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers meublés de longue durée, plafond de recettes porté à 83 600 € pour les revenus 2026-2028) et le régime réel (déduction des charges effectives et amortissement du bien par composants). Pour chaque régime, il calcule votre impôt au barème réel avec quotient familial, les prélèvements sociaux au taux LMNP de 18,6 % applicable depuis l'imposition des revenus 2025, le cash-flow net d'impôt année par année et le TRI de l'opération.
Ce que vous obtenez
- Comparaison chiffrée micro-BIC vs réel sur votre projet exact
- Tableau d'amortissement du bien et du prêt (différé, VEFA, multilignes)
- Analyse de revente avec réintégration des amortissements dans la plus-value
- Rapport PDF complet exportable
Pourquoi simuler plutôt qu'appliquer une règle générale
« Le réel est toujours meilleur » est un raccourci. C'est vrai dans la majorité des cas avec emprunt, mais l'écart dépend de votre tranche marginale, du poids du foncier dans le prix, du niveau de charges et de votre horizon de détention. Depuis la réforme des plus-values, les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente : l'avantage du réel se mesure désormais sur le cycle complet, détention et sortie. C'est exactement ce que le simulateur chiffre.
Comment l'utiliser en 2 minutes
Renseignez le prix du bien, le loyer attendu, votre financement et votre situation fiscale (revenus, parts). Le simulateur affiche instantanément les deux régimes côte à côte. Modifiez ensuite une hypothèse — durée de détention, travaux, apport — et observez l'effet sur le cash-flow et le TRI : c'est en testant les variantes que la simulation prend toute sa valeur.
Comparer micro-BIC et réel sur mon projetRésultat immédiat, hypothèses modifiables à volontéOuvrir le simulateur →Questions fréquentes
Micro-BIC ou régime réel : lequel choisir en LMNP ?
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers meublés de longue durée, dans la limite de 83 600 € de recettes pour les revenus 2026 (77 700 € jusqu'aux revenus 2025), sans autre déduction possible. Le régime réel déduit les charges effectives et amortit le bien : avec un emprunt, il aboutit souvent à une imposition très faible pendant plusieurs années. Le bon choix dépend de votre situation exacte, que le simulateur chiffre régime par régime.
Les amortissements LMNP sont-ils réintégrés dans la plus-value à la revente ?
Oui. Les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente, les abattements pour durée de détention continuant de s'appliquer. Le simulateur intègre cette réintégration dans son analyse de revente.
Quels prélèvements sociaux en LMNP en 2026 ?
Les revenus LMNP supportent 18,6 % de prélèvements sociaux, la CSG étant passée de 9,2 % à 10,6 % à compter de l'imposition des revenus 2025. La location nue reste à 17,2 %. Le simulateur applique le taux propre à chaque régime.
Quand bascule-t-on de LMNP en LMP ?
Vous relevez du statut LMP si vos recettes meublées dépassent 23 000 € par an et excèdent les autres revenus d'activité du foyer fiscal. Le LMP change le régime des plus-values et l'assujettissement aux cotisations sociales des indépendants.