Simulateur déficit foncier : votre économie d'impôt, chiffrée
10 700 € imputables sur le revenu global, 21 400 € pour la rénovation énergétique : ce que ça vaut dépend entièrement de votre tranche marginale.
Ce que le simulateur calcule
En location nue au régime réel, lorsque vos charges déductibles dépassent vos loyers, le déficit s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an — plafond porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique, dispositif prorogé jusqu'au 31 décembre 2027. L'excédent se reporte sur vos revenus fonciers pendant 10 ans. Le simulateur chiffre l'économie d'impôt exacte selon votre tranche marginale, l'absorption du report année par année et l'effet sur le rendement net-net de l'opération.
Ce que vous obtenez
- Économie d'impôt année par année selon votre tranche marginale
- Suivi de l'imputation et du report du déficit sur 10 ans
- Comparaison avec le LMNP au réel sur le même bien
- Cash-flow, TRI et analyse de revente incluant les travaux
Pourquoi la tranche marginale change tout
Un même déficit de 10 700 € imputé sur le revenu global fait économiser environ 3 210 € d'impôt à 30 % de tranche marginale, mais 4 387 € à 41 % — sans compter les prélèvements sociaux économisés sur les revenus fonciers effacés par le report. Le déficit foncier est d'abord un outil de contribuables fortement imposés : le simulateur vous dit précisément ce qu'il vaut dans votre situation.
Déficit foncier ou LMNP : le vrai match
Pour un bien avec gros travaux, les deux stratégies s'affrontent : effet fiscal immédiat et puissant côté déficit foncier, imposition durablement neutralisée côté LMNP au réel. Le résultat dépend de la part de travaux, de votre tranche et de la durée de détention. Le simulateur permet de tester les deux régimes sur le même bien plutôt que de trancher sur une intuition.
Chiffrer mon économie d'impôtDéficit imputé, report suivi sur 10 ans, comparaison avec le LMNPOuvrir le simulateur →Questions fréquentes
Quel est le plafond du déficit foncier en 2026 ?
Le déficit foncier s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Ce plafond est porté à 21 400 € pour les déficits liés à des travaux de rénovation énergétique, dispositif prorogé jusqu'au 31 décembre 2027. L'excédent se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Quels travaux créent du déficit foncier ?
Les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration sont déductibles en location nue au régime réel. Les travaux de construction, reconstruction ou d'agrandissement ne le sont pas. Les intérêts d'emprunt sont déductibles mais uniquement des revenus fonciers, pas du revenu global.
Le déficit foncier est-il cumulable avec d'autres dispositifs ?
Le déficit foncier relève du droit commun de la location nue au réel : il se combine notamment avec une stratégie de démembrement ou s'articule avec un dispositif comme le Denormandie selon les cas. Le comparateur du simulateur permet de tester ces combinaisons sur votre projet.