Déficit foncier ou LMNP ?
Le déficit foncier efface du revenu grâce aux travaux en location nue ; le LMNP neutralise les loyers par l'amortissement en meublé.
L'essentiel en bref
- Déficit foncier : les travaux s'imputent sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, en location nue au réel
- LMNP : l'amortissement du bien efface les loyers meublés, mais ne s'impute pas sur les autres revenus
- Le déficit foncier agit sur votre impôt global ; le LMNP agit uniquement sur les loyers du bien
- Le choix dépend de l'ampleur des travaux et de votre tranche d'imposition
Deux leviers d'effacement différents
Le déficit foncier permet, en location nue au régime réel, de déduire les travaux et charges : la part excédant les loyers s'impute sur votre revenu global (dans la limite de 10 700 € par an), réduisant directement votre impôt, le surplus étant reportable. Le LMNP au réel utilise l'amortissement du bien et du mobilier pour annuler les loyers meublés imposables, mais cet avantage reste cantonné aux revenus de ce bien.
Quand privilégier l'un ou l'autre
Le déficit foncier est puissant si vous avez de gros travaux et une tranche marginale élevée : l'effet sur l'impôt global est immédiat. Le LMNP est imbattable en rythme de croisière sur un bien meublé peu chargé en travaux, car l'amortissement neutralise les loyers pendant de longues années.
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