LMNP ou SCI à l'IS : lequel choisir ?
Les deux permettent d'amortir le bien, mais la fiscalité à la revente et la souplesse de gestion les opposent radicalement.
L'essentiel en bref
- Le LMNP amortit le bien sans alourdir la plus-value des particuliers à la revente
- La SCI à l'IS amortit aussi, mais réintègre les amortissements dans une plus-value professionnelle, souvent plus lourde
- Le LMNP est individuel et simple ; la SCI à l'IS structure la détention à plusieurs et la transmission
- Le choix dépend surtout de votre horizon de revente et de votre objectif patrimonial
Le revenu pendant la détention
Dans les deux cas, l'amortissement du bien et du mobilier vient effacer une grande partie des loyers imposables pendant des années. Sur la phase de détention, les deux régimes sont donc proches en trésorerie nette.
La rupture à la revente
C'est là que tout se joue. En LMNP, la plus-value relève du régime des particuliers : les amortissements déduits ne sont pas réintégrés, et des abattements pour durée de détention s'appliquent. En SCI à l'IS, la revente génère une plus-value professionnelle : les amortissements pratiqués réduisent la valeur comptable et gonflent la plus-value taxable à l'IS, puis la sortie des liquidités est taxée une seconde fois.
Gestion et transmission
Le LMNP est individuel, simple à piloter, mais peu adapté à une détention à plusieurs. La SCI à l'IS permet d'associer des proches, d'organiser la transmission par donation de parts et de capitaliser les loyers dans la société sans imposition immédiate.
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