Simulateur de renégociation de prêt immobilier
Simulez gratuitement la renégociation de votre crédit immobilier : chiffrez en direct le gain réel d'une renégociation ou d'un rachat de prêt : nouvelle mensualité, économie d'intérêts, indemnités de remboursement anticipé et frais compris.
Calculette gratuite · Sans inscription · Mise à jour septembre 2026
En bref : une renégociation est rentable quand l'économie d'intérêts sur la durée restante dépasse le coût de l'opération (indemnités plafonnées à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû, frais de dossier et de garantie). En pratique, il faut le plus souvent un écart d'au moins 0,7 à 1 point de taux et un prêt encore dans sa première moitié.
Calculez votre gain
Calcul à durée restante identique, hors assurance emprunteur, frais payés comptant. Estimation pédagogique : seule l'offre de prêt de la banque fait foi.
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Ouvrir le simulateur complet →Comment calculer le gain d'une renégociation
Le gain se mesure sur la durée restante du prêt. On compare les intérêts qu'il vous reste à payer au taux actuel avec ceux que vous paieriez au nouveau taux sur le même capital, puis on retranche le coût de l'opération :
Gain net = intérêts restants au taux actuel − intérêts au nouveau taux − indemnités − frais de dossier − frais de garantie.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) ne concernent que le rachat par une autre banque, ou la renégociation interne si votre banque les réclame. Elles sont plafonnées par l'article R. 313-25 du Code de la consommation au plus faible de ces deux montants : six mois d'intérêts sur le capital remboursé, ou 3 % du capital restant dû.
Gain net selon l'écart de taux et la durée restante
Repères calculés avec la calculette ci-dessus pour un capital restant dû de 200 000 €, un taux actuel de 4,30 % hors assurance, des indemnités au plafond légal (4 300 €) et 3 000 € de frais de dossier et de garantie :
| Durée restante | Écart de 0,5 point | Écart de 0,75 point | Écart de 1 point |
|---|---|---|---|
| 20 ans | 5 377 € | 11 599 € | 17 741 € |
| 15 ans | 1 738 € | 6 190 € | 10 596 € |
| 10 ans | − 1 589 € | 1 236 € | 4 041 € |
Lecture : plus la durée restante est longue, plus un petit écart de taux suffit. À 10 ans de la fin, un écart de 0,5 point ne couvre plus les frais d'un rachat externe ; une renégociation interne sans indemnités peut en revanche rester intéressante (choisissez « Aucune » dans la calculette).
Taux de référence en septembre 2026
Les taux moyens indicatifs utilisés par le simulateur mysimul (taux de courtage, référence août 2026, hors assurance) sont de 3,16 % sur 15 ans, 3,31 % sur 20 ans et 3,43 % sur 25 ans. Un prêt en cours à 4,30 % présente donc un écart d'environ 1 point avec le taux moyen sur 20 ans. Votre taux réel dépend de votre profil, de votre apport et de la banque : ces valeurs servent de point de départ pour la simulation, pas d'offre.
Exemple chiffré
Capital restant dû de 180 000 € sur 18 ans, taux actuel de 4,20 %, nouveau taux de 3,20 % (taux hypothétiques, hors assurance), 1 000 € de frais de dossier et 2 000 € de garantie :
| Prêt actuel | Après rachat | |
|---|---|---|
| Mensualité hors assurance | 1 189 € | 1 097 € |
| Intérêts restant à payer | 76 833 € | 57 023 € |
| Économie d'intérêts brute | 19 810 € | |
| Indemnités (6 mois d'intérêts < 3 % du capital) | − 3 780 € | |
| Frais de dossier et de garantie | − 3 000 € | |
| Gain net | 13 030 € | |
Les 6 780 € de coûts sont compensés par l'économie mensuelle de 92 € au bout d'environ 74 mois, soit un peu plus de 6 ans : l'opération n'a d'intérêt que si vous comptez garder le bien et le prêt au-delà.
Les 4 leviers à comparer
- Renégociation interne : pas de nouvelle garantie, indemnités souvent évitées, mais baisse de taux généralement plus modeste ;
- Rachat par une autre banque : meilleur taux possible, mais indemnités, frais de dossier et nouvelle garantie ;
- Changement d'assurance emprunteur (loi Lemoine) : possible à tout moment, sans frais ;
- Modulation ou remboursement partiel : réduire la durée si votre épargne le permet, en vérifiant les indemnités prévues au contrat.
Questions fréquentes
À partir de quel écart de taux faut-il renégocier ?
Le repère usuel est un écart d'au moins 0,7 à 1 point entre votre taux et le taux obtenable, dans la première moitié du prêt, avec un capital restant dû significatif. En dessous, les indemnités et les frais absorbent souvent le gain : seul le calcul complet tranche.
Comment calculer le gain d'une renégociation ?
Gain net = intérêts restant dus au taux actuel − intérêts au nouveau taux − indemnités de remboursement anticipé − frais de dossier et de garantie. La calculette ci-dessus fait ce calcul à durée restante identique.
Combien coûtent les indemnités de remboursement anticipé ?
Elles sont plafonnées par le Code de la consommation au plus faible de deux montants : six mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, ou 3 % du capital restant dû. Elles ne sont pas dues en cas de vente consécutive à une mutation professionnelle, au décès ou à la cessation forcée d'activité de l'emprunteur, et votre contrat peut prévoir leur suppression.
Renégocier avec sa banque ou faire racheter son prêt ?
La renégociation interne évite en général les indemnités et une nouvelle garantie, mais la banque cède rarement autant qu'un concurrent. Le rachat externe coûte plus en frais, mais peut obtenir un meilleur taux. Présentez l'offre concurrente à votre banque avant de décider.
Vaut-il mieux baisser la mensualité ou raccourcir la durée ?
À mensualité égale, raccourcir la durée maximise l'économie d'intérêts. Garder la durée baisse la mensualité et libère de la capacité d'emprunt ou d'épargne. La calculette affiche les deux : la nouvelle mensualité et la durée qui conserve votre mensualité actuelle.
Quel gain attendre pour 1 point de taux en moins ?
Sur 200 000 € restant dus à 4,30 %, passer à 3,30 % rapporte environ 17 700 € nets sur 20 ans restants, 10 600 € sur 15 ans et 4 000 € sur 10 ans, après indemnités au plafond légal et 3 000 € de frais. Le tableau ci-dessus donne les repères pour 0,5 et 0,75 point.
Et l'assurance emprunteur ?
Depuis la loi Lemoine, l'assurance de prêt peut être changée à tout moment, sans frais, à garanties équivalentes. C'est un levier d'économie indépendant du taux, souvent plus simple à actionner qu'une renégociation.
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