Loi Malraux : restaurer le patrimoine en défiscalisant
Le Malraux offre une réduction d'impôt sur les travaux de restauration d'immeubles situés en site patrimonial remarquable — et elle échappe au plafond des niches.
Statut du dispositif : EN VIGUEUR.
Ce dispositif est actuellement en vigueur (juin 2026). Aucune date de fin n’est fixée à ce jour.
L'essentiel en bref
- Statut : EN VIGUEUR
- Réduction de 30 % en SPR avec PSMV, 22 % en SPR avec PVAP
- Travaux plafonnés à 400 000 € sur 4 années consécutives
- Réduction maximale : 120 000 € (PSMV) ou 88 000 € (PVAP)
- Hors plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €
- Engagement de location nue de 9 ans
Comment fonctionne le Malraux ?
La loi Malraux accorde une réduction d'impôt assise sur les travaux de restauration complète d'un immeuble situé en site patrimonial remarquable (SPR). Le taux est de 30 % dans un SPR couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV, ex-secteurs sauvegardés) et de 22 % dans un SPR couvert par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP).
Les travaux éligibles sont plafonnés à 400 000 € sur 4 années consécutives, soit une réduction maximale de 120 000 € (PSMV) ou 88 000 € (PVAP). Les extensions « quartiers anciens dégradés » et NPNRU ont pris fin le 31 décembre 2024.
Un atout majeur : hors plafond des niches
Contrairement au Denormandie, la réduction Malraux est exclue du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €. Elle se cumule donc intégralement avec d'autres avantages. En contrepartie, le bien doit être loué nu pendant 9 ans.
Simulation : exemple chiffré
Un investisseur finance 200 000 € de travaux de restauration dans un immeuble situé en site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde (taux de 30 %). Tous les travaux sont payés la même année. Son impôt sur le revenu est de 40 000 €.
| Montant | |
|---|---|
| Travaux éligibles | 200 000 € |
| Réduction d'impôt (30 %) | 60 000 € |
| Imputée sur l'impôt de l'année | 40 000 € |
| Excédent reporté sur les 3 années suivantes | 20 000 € |
Le prix d'acquisition de l'immeuble ou du terrain n'ouvre droit à aucune réduction : seuls les travaux comptent. Pour lisser l'avantage sur un impôt plus modeste, étalez le paiement des travaux sur plusieurs années, toujours dans la limite de 400 000 € sur 4 ans.
Les conditions à remplir
- Localisation : immeuble situé en site patrimonial remarquable, couvert par un PSMV (30 %) ou par un PVAP (22 %) ;
- Travaux : restauration complète de l'immeuble, autorisée et suivie par l'Architecte des Bâtiments de France ;
- Location : logement loué nu, comme résidence principale, dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux, pendant au moins 9 ans ;
- Locataire : ni membre du foyer fiscal, ni ascendant ou descendant ; il n'y a en revanche aucun plafond de loyer ni de ressources.
| Secteur | Taux | Travaux maximum sur 4 ans | Réduction maximum |
|---|---|---|---|
| SPR avec PSMV | 30 % | 400 000 € | 120 000 € |
| SPR avec PVAP | 22 % | 400 000 € | 88 000 € |
Questions fréquentes
Quelle est la réduction d'impôt Malraux ?
30 % des travaux en site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), 22 % s'il est couvert par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP), sur 400 000 € de travaux au maximum pour 4 années consécutives.
La réduction Malraux est-elle plafonnée ?
Elle n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €. Sa seule limite est celle des 400 000 € de travaux sur 4 ans.
Que devient la réduction si mon impôt est insuffisant ?
La fraction non imputée est reportable sur l'impôt des 3 années suivantes.
Y a-t-il des plafonds de loyer ?
Non. Le logement doit être loué nu en résidence principale pendant 9 ans, mais le loyer et les ressources du locataire sont libres.
Malraux ou Monuments Historiques ?
Le Malraux donne une réduction d'impôt proportionnelle aux travaux. Le régime Monuments Historiques permet de déduire les travaux du revenu global sans plafond, ce qui est plus puissant pour les tranches les plus élevées, mais impose de conserver le bien 15 ans.