CIOP 2026 : le crédit d'impôt outre-mer expliqué simplement
Le CIOP (crédit d'impôt pour investissements productifs outre-mer) finance jusqu'à plus d'un tiers d'un logement neuf dans un département d'outre-mer, à condition de le louer nu cinq ans comme résidence principale.
L'essentiel en bref
- Article 244 quater W du Code général des impôts, prorogé jusqu'au 31 décembre 2029
- 35 % (société à l'IS), 38,25 % (entreprise à l'IR), 45,9 % à l'IR en Guyane et à Mayotte
- Assiette plafonnée à 3 295 € HT/m² en 2026, varangue retenue jusqu'à 14 m²
- Versement en VEFA : 70 % aux fondations, 20 % hors d'eau, 10 % à la livraison
- Location nue 5 ans en résidence principale, loyer ≤ 211 €/m²/an hors charges en 2026
À qui s'adresse le CIOP ?
Le CIOP est un avantage fiscal d'entreprise. Il bénéficie aux entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés ou à l'impôt sur le revenu qui acquièrent ou font construire des logements neufs destinés à la location dans les cinq départements d'outre-mer : Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte. Un particulier y accède en investissant au travers d'une société, le plus souvent une SCI soumise à l'IS : voir CIOP et SCI à l'IS.
Taux du crédit d'impôt
| Entreprise qui investit | Guadeloupe, Martinique, La Réunion | Guyane, Mayotte |
|---|---|---|
| Soumise à l'impôt sur les sociétés | 35 % | 35 % |
| Soumise à l'impôt sur le revenu | 38,25 % | 45,9 % |
La majoration à 45,9 % ne concerne que le taux des entreprises à l'impôt sur le revenu. Une société à l'IS reste à 35 % partout.
Base de calcul et plafond
Le crédit est calculé sur le prix de revient du logement, diminué des aides publiques et, le cas échéant, des financements Girardin reçus. Ce prix est retenu dans la limite de 3 295 € HT par m² de surface habitable pour 2026, majorée de la TVA applicable, soit environ 3 575 € TTC/m² aux Antilles et à La Réunion. La surface de la varangue est ajoutée dans la limite de 14 m². Détails : plafonds CIOP 2026.
Exemple chiffré
Une SCI à l'IS achète en VEFA à La Réunion un T3 de 70 m² avec 15 m² de varangue, pour 300 000 € TTC. Surface retenue : 84 m². Plafond : 84 × 3 575 € ≈ 300 300 €. Crédit d'impôt : 300 000 × 35 % = 105 000 €, dont 94 500 € l'année des fondations et de la mise hors d'eau, puis 10 500 € à la livraison.
Les engagements
- Louer le logement nu dans les 12 mois suivant son achèvement ;
- le louer au moins 5 ans à des personnes qui en font leur résidence principale ;
- respecter les plafonds de loyer et de ressources (211 €/m²/an hors charges et 38 313 € de revenus pour une personne seule en 2026) ;
- déclarer le crédit sur le formulaire n° 2079-CIOP-SD.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le CIOP ?
Le crédit d'impôt pour investissements productifs outre-mer, prévu à l'article 244 quater W du CGI. Pour l'immobilier, il porte sur les logements neufs loués nus cinq ans dans un département d'outre-mer.
Le CIOP est-il encore en vigueur en 2026 ?
Oui, il est prorogé jusqu'au 31 décembre 2029.
Un particulier peut-il utiliser le CIOP ?
Pas en direct : il doit investir au travers d'une entreprise, en pratique une société soumise à l'IS. Le crédit réduit l'impôt de la société, pas son impôt sur le revenu personnel.
Le CIOP s'applique-t-il en Polynésie ou en Nouvelle-Calédonie ?
Non. Le volet logement du CIOP vise les départements d'outre-mer : Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte.