Girardin ou CIOP : quel dispositif outre-mer choisir
Girardin et CIOP poursuivent le même objectif, financer l'outre-mer, mais ne s'adressent pas aux mêmes personnes et ne produisent pas le même avantage.
L'essentiel en bref
- Girardin industriel : réduction d'IR pour un particulier, sans propriété durable
- Girardin IS : déduction du résultat pour une société
- CIOP : crédit d'impôt pour une entreprise qui détient le logement
- Sous 20 M€ de CA, une société à l'IS choisit entre Girardin IS et CIOP
- Tous prorogés jusqu'au 31 décembre 2029
| Girardin industriel | Girardin IS | CIOP | |
|---|---|---|---|
| Article du CGI | 199 undecies B | 217 undecies | 244 quater W |
| Pour qui | Particulier | Société à l'IS | Entreprise (IS ou IR) |
| Avantage | Réduction d'impôt sur le revenu | Déduction du résultat imposable | Crédit d'impôt, remboursable |
| Détention d'un bien | Non (matériel loué à un exploitant) | Oui | Oui |
| Logement neuf DOM | Non | Oui | Oui |
| Échéance | 31/12/2029 | 31/12/2029 | 31/12/2029 |
Pour une société à l'IS : déduction ou crédit ?
La déduction Girardin IS réduit le bénéfice imposable du montant de l'investissement : son intérêt dépend du taux d'IS et du bénéfice disponible. Le crédit d'impôt CIOP réduit directement l'impôt de 35 % du prix retenu et l'excédent peut être remboursé : il profite aussi à une société peu bénéficiaire. Les sociétés dont le chiffre d'affaires dépasse 20 M€ n'ont plus le choix : seul le CIOP s'applique.
Pour un particulier
Le Girardin industriel est un placement « à fonds perdus » : on apporte une somme, on récupère une réduction d'impôt supérieure l'année suivante, sans rien posséder. Le CIOP, via une société, est un investissement immobilier : on détient un logement, on perçoit des loyers et on revend. Les deux ne répondent pas au même besoin.
Et le logement social ?
Le Girardin logement social (199 undecies C) garde une réduction de 50 % en 2026. Dans les départements d'outre-mer, le logement social des organismes HLM relève d'un crédit d'impôt distinct (244 quater X), qui ne concerne pas les investisseurs privés.
Simuler l'option CIOPCrédit d'impôt, versement pendant le chantier, trésorerie de la société et reventeOuvrir le simulateur CIOP →Questions fréquentes
Quelle différence entre Girardin et CIOP ?
Le Girardin donne une réduction ou une déduction d'impôt ; le CIOP est un crédit d'impôt accordé à l'entreprise qui détient le logement ou l'investissement productif.
Peut-on cumuler Girardin IS et CIOP ?
Non pour un même investissement : sous les seuils de chiffre d'affaires, la société choisit l'un ou l'autre.
Quel est le plus rentable ?
Tout dépend du profil : le Girardin industriel pour effacer de l'impôt sur le revenu sans détenir de bien, le CIOP pour constituer un patrimoine locatif en société.