Le CIOP en bref
Le crédit d'impôt pour investissements productifs outre-mer (CIOP) est codifié à l'article 244 quater W du Code général des impôts. Pour l'immobilier, il concerne l'acquisition ou la construction de logements neufs à usage locatif situés dans les départements d'outre-mer, loués nus comme résidence principale. Il s'impute sur l'impôt de l'entreprise qui investit ; la fraction non imputée peut être remboursée. Le dispositif est prorogé jusqu'au 31 décembre 2029.
Taux du crédit d'impôt
| Entreprise qui investit | Guadeloupe, Martinique, La Réunion | Guyane, Mayotte |
|---|---|---|
| Soumise à l'impôt sur les sociétés | 35 % | 35 % |
| Soumise à l'impôt sur le revenu | 38,25 % | 45,9 % |
La majoration à 45,9 % ne s'applique qu'au taux des entreprises à l'impôt sur le revenu, dans les limites fixées par la réglementation européenne des aides d'État.
Assiette et plafond 2026
Le crédit est calculé sur le prix de revient du logement, diminué des aides publiques et, le cas échéant, des apports de sociétés de financement Girardin. Ce prix est retenu dans la limite prévue au 5 de l'article 199 undecies A, appréciée par mètre carré de surface habitable :
- 3 295 € HT/m² pour les investissements réalisés en 2026 : le montant 2025 est reconduit, l'indice du coût de la construction ayant baissé ;
- soit environ 3 575 € TTC/m² en Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion (TVA à 8,5 %), et 3 295 €/m² en Guyane et à Mayotte, où la TVA ne s'applique pas ;
- la surface de la varangue (terrasse couverte) s'ajoute à la surface habitable, dans la limite de 14 m².
Exemple : un T3 de 70 m² avec 15 m² de varangue à La Réunion. Surface retenue : 70 + 14 = 84 m². Plafond : 84 × 3 575 € ≈ 300 300 €. Pour un prix de revient de 300 000 €, une société à l'IS obtient 300 000 × 35 % = 105 000 € de crédit d'impôt.
Versement en VEFA : 70 %, 20 %, 10 %
Pour une construction ou une acquisition en l'état futur d'achèvement, le crédit est accordé au rythme du chantier : 70 % au titre de l'exercice d'achèvement des fondations, 20 % au titre de la mise hors d'eau, le solde, calculé sur le prix de revient définitif, à la livraison. Lorsque les trois étapes interviennent au cours du même exercice, le crédit est accordé en totalité à ce titre.
Conditions à respecter
- Logement neuf situé en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion ou à Mayotte.
- Location nue dans les 12 mois suivant l'achèvement, ou l'acquisition si elle est postérieure.
- Location pendant 5 ans au moins à des personnes qui en font leur résidence principale.
- Loyer et ressources du locataire inférieurs à des plafonds fixés par décret et révisés chaque année.
- Pour les entreprises dont le chiffre d'affaires est inférieur à 20 M€ (IS) ou 10 M€ (IR), le crédit s'applique sur option, exercée avec la déclaration de résultats de l'exercice de mise en service.
Si le logement est cédé ou cesse d'être loué dans ces conditions avant 5 ans, le crédit d'impôt est repris.
Démarches
La société souscrit la déclaration spéciale n° 2079-CIOP-SD au titre de l'exercice au cours duquel l'investissement est mis en service ou mis à disposition, et reporte le crédit sur sa déclaration de résultats. Il s'impute sur l'impôt dû ; la part non imputée peut faire l'objet d'une demande de remboursement.
Particulier : comment accéder au CIOP ?
Le CIOP est un avantage d'entreprise. Un particulier y accède en investissant au travers d'une société, le plus souvent une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés, dont l'activité de location de logements est exercée dans le département de l'investissement. Le crédit profite à la société, pas à l'impôt sur le revenu personnel des associés. Pour réduire directement son impôt sur le revenu, un particulier se tournera plutôt vers les réductions d'impôt Girardin, régies par d'autres articles du CGI.
Ce que le simulateur calcule, et ce qu'il ne calcule pas
Le simulateur applique le taux et le plafond 2026 et l'échéancier de versement, puis projette la trésorerie de la société : loyers, charges, prêt, amortissement du bâti hors terrain et impôt sur les sociétés, ou revenus fonciers imposés chez les associés au régime IR. Il contrôle le plafond de loyer 2026 (211 €/m²/an hors charges), mais pas les ressources du locataire (38 313 € pour une personne seule, 70 849 € pour un couple en 2026) ; il ne traite pas la distribution des bénéfices aux associés (flat tax sur les dividendes) et suppose l'éligibilité acquise. Faites valider votre opération par un conseil spécialisé.
Sources officielles
- Article 244 quater W du CGI — Légifrance
- BOI-BIC-RICI-10-160-20 — assiette et fait générateur
- BOI-IR-RICI-80-20-10 — plafond 2026 de 3 295 € HT/m²
- BOI-BIC-RICI-10-160-40 — obligations déclaratives
- Formulaire n° 2079-CIOP-SD — impots.gouv.fr
Dernière vérification réglementaire : 25 septembre 2026. Simulation indicative, sans valeur de conseil fiscal.
Guides CIOP et investissement outre-mer
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Questions fréquentes sur le CIOP
Qu'est-ce que le CIOP ?
Le CIOP (crédit d'impôt pour investissements productifs outre-mer) est prévu à l'article 244 quater W du Code général des impôts. Il permet à une entreprise qui acquiert ou fait construire un logement neuf dans un département d'outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte) et le loue nu à titre de résidence principale pendant au moins 5 ans d'obtenir un crédit d'impôt calculé sur le prix de revient du logement.
Quel est le taux du CIOP en 2026 ?
35 % pour les entreprises et organismes soumis à l'impôt sur les sociétés, 38,25 % pour les entreprises soumises à l'impôt sur le revenu. Le taux de 38,25 % est porté à 45,9 % pour les investissements réalisés en Guyane et à Mayotte ; cette majoration ne concerne pas les sociétés à l'IS.
Quel est le plafond par mètre carré du CIOP en 2026 ?
L'assiette est retenue dans la limite de 3 295 € hors taxes par mètre carré de surface habitable pour les investissements réalisés en 2026 (montant de 2025 reconduit), majorée de la TVA applicable : environ 3 575 € TTC/m² en Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion (TVA à 8,5 %), 3 295 €/m² en Guyane et à Mayotte, où la TVA ne s'applique pas. La surface de la varangue est retenue dans la limite de 14 m².
Quand le crédit d'impôt CIOP est-il versé en VEFA ?
Pour une construction ou une acquisition en VEFA, le crédit est accordé au fur et à mesure du chantier : 70 % au titre de l'exercice d'achèvement des fondations, 20 % au titre de la mise hors d'eau, et le solde, calculé sur le prix de revient définitif, à la livraison. Si ces étapes interviennent au cours du même exercice, le crédit est accordé en une seule fois.
Un particulier peut-il bénéficier du CIOP ?
Pas directement : le CIOP est réservé aux entreprises. En pratique, un particulier investit au travers d'une société (par exemple une SCI soumise à l'IS) dont l'activité de location de logements est exercée dans le département de l'investissement. Pour réduire son propre impôt sur le revenu, un particulier se tournera plutôt vers les réductions d'impôt Girardin, régies par d'autres articles du CGI.
Quelles sont les conditions de location du CIOP ?
Le logement doit être loué nu dans les 12 mois suivant son achèvement (ou son acquisition si elle est postérieure), pendant 5 ans au moins, à des personnes qui en font leur résidence principale. Le loyer et les ressources du locataire ne doivent pas dépasser des plafonds fixés par décret.
Faut-il opter pour le CIOP ?
Oui pour les entreprises dont le chiffre d'affaires est inférieur à 20 millions d'euros (IS) ou 10 millions d'euros (IR) : le crédit d'impôt s'applique alors sur option, exercée avec la déclaration de résultats de l'exercice de mise en service. Au-delà de ces seuils, il s'applique sans option.
Comment déclarer le CIOP ?
L'entreprise souscrit la déclaration spéciale n° 2079-CIOP-SD au titre de l'exercice de mise en service ou de mise à disposition de l'investissement. Le crédit est imputé sur l'impôt dû ; la fraction non imputée peut faire l'objet d'une demande de remboursement.
Jusqu'à quand le CIOP est-il applicable ?
Le dispositif de l'article 244 quater W est prorogé jusqu'au 31 décembre 2029.
Que se passe-t-il si le logement est vendu avant 5 ans ?
Si le logement cesse d'être loué dans les conditions prévues ou est cédé avant le terme de l'engagement de 5 ans, le crédit d'impôt fait l'objet d'une reprise au titre de l'exercice où survient l'événement.
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