Calcul de la plus-value immobilière
Chiffrez l'impôt dû à la revente d'une résidence secondaire ou d'un bien locatif : abattements pour durée de détention, impôt à 19 %, prélèvements sociaux à 17,2 % et surtaxe éventuelle.
Calculette gratuite · Sans inscription · Mise à jour septembre 2026
En bref : la plus-value se calcule sur un prix d'acquisition majoré (frais et travaux), puis se réduit avec la durée de détention selon deux barèmes distincts — exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans. La résidence principale est, elle, totalement exonérée.
Calculez votre plus-value
Régime des plus-values immobilières des particuliers (résidence secondaire, bien locatif, terrain). Ne s'applique ni à la résidence principale (exonérée), ni au régime LMP, ni aux plus-values professionnelles. Pour le LMNP, la réintégration des amortissements n'est pas prise en compte ici.
Vous revendez un bien loué en LMNP, avec réintégration des amortissements ?
Ouvrir le simulateur plus-value LMNP →Comment se calcule la plus-value imposable
Le point de départ n'est pas la différence brute entre le prix payé et le prix de vente. Le prix d'acquisition est majoré de deux forfaits, qui réduisent d'autant la plus-value taxable :
- Les frais d'acquisition : au choix, un forfait de 7,5 % du prix d'achat, ou les frais réels (droits de mutation, émoluments) sur justificatifs ;
- Les travaux : après 5 ans de détention, un forfait de 15 % du prix d'achat s'applique sans avoir à produire la moindre facture — ou les dépenses réelles de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration, sur factures d'entreprise.
Le prix de vente, lui, est diminué des frais supportés par le vendeur (diagnostics obligatoires, commission d'agence à sa charge). La différence entre ces deux montants constitue la plus-value brute.
Les deux barèmes d'abattement
La plus-value brute est ensuite réduite par un abattement qui croît avec la durée de détention — mais ce barème n'est pas le même pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux, ce qui explique les deux dates d'exonération différentes :
| Durée de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) |
|---|---|---|
| Jusqu'à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | exonéré | 9 % par an |
| Exonération totale | 22 ans | 30 ans |
Entre 22 et 30 ans de détention, la plus-value échappe donc à l'impôt sur le revenu mais reste soumise aux prélèvements sociaux, sur une base qui fond rapidement (9 points d'abattement par an sur cette période).
La surtaxe sur les plus-values élevées
Lorsque la plus-value imposable (après abattement pour durée de détention) dépasse 50 000 €, une taxe additionnelle s'applique, progressive de 2 % à 6 % selon le montant, avec des paliers lissés pour éviter les effets de seuil brutaux (CGI art. 1609 nonies G). Elle vient s'ajouter aux 19 % d'impôt et aux 17,2 % de prélèvements sociaux.
Questions fréquentes
Comment calculer la plus-value immobilière imposable ?
Plus-value brute = prix de vente (net des frais de cession) − prix d'acquisition majoré des frais d'acquisition (7,5 % forfaitaire ou frais réels) et, après 5 ans de détention, des travaux (15 % forfaitaire ou factures réelles). On applique ensuite deux abattements distincts pour durée de détention : l'un pour l'impôt sur le revenu, l'autre pour les prélèvements sociaux.
Au bout de combien d'années la plus-value est-elle exonérée ?
L'exonération d'impôt sur le revenu est totale à 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux à 30 ans. Entre les deux, la plus-value n'est plus imposée à 19 % mais reste soumise aux prélèvements sociaux sur une base progressivement réduite.
La résidence principale est-elle taxée à la revente ?
Non : la vente de la résidence principale est exonérée de plus-value, quelle que soit la durée de détention. Cet outil concerne donc les résidences secondaires, les biens locatifs et les terrains.
Qu'est-ce que la surtaxe sur les plus-values élevées ?
Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable (après abattement pour durée de détention), une taxe additionnelle s'applique, progressive de 2 % à 6 % selon le montant (CGI art. 1609 nonies G). Elle s'ajoute aux 19 % d'impôt et aux 17,2 % de prélèvements sociaux.
En quoi la plus-value LMNP est-elle différente ?
Depuis 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui augmente mécaniquement la base taxable. Le régime reste celui des particuliers, mais avec ce retraitement : mysimul.com propose un simulateur spécifique pour ce cas.
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