Achat-revente immobilier : plus-value, frais et rentabilité
Acheter décoté, valoriser par les travaux, revendre avec marge : le principe est simple, mais la fiscalité de court terme et les frais d'acquisition absorbent une part considérable du gain.
L'essentiel en bref
- Frais d'acquisition dans l'ancien : de 5,09 % à 6,32 % de DMTO selon le département depuis la hausse de 2025, soit environ 8 % à 8,5 % tous frais compris
- Plus-value des particuliers : 19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % — sans aucun abattement avant la 6ᵉ année de détention
- Surtaxe progressive au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable
- Une activité habituelle entraîne une requalification en marchand de biens : imposition en BIC, TVA et cotisations sociales
- Le seul levier réellement maîtrisable reste le coût des travaux
Pourquoi les frais d'acquisition pèsent autant
Sur une opération courte, les frais d'acquisition ne sont amortis par aucun loyer. L'article 116 de la loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à porter la part départementale des droits de mutation de 4,50 % à 5,00 %, pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. La grande majorité des départements a voté cette hausse : le taux total de DMTO atteint 6,32 %, contre 5,81 % dans les onze départements qui ne l'ont pas votée, et 5,09 % dans l'Indre.
En ajoutant les émoluments du notaire, la contribution de sécurité immobilière et les débours, comptez de l'ordre de 8 % à 8,5 % du prix dans l'ancien. L'exonération accordée aux primo-accédants ne s'applique pas ici : elle suppose l'acquisition d'une résidence principale.
La fiscalité de la plus-value à court terme
Pour un particulier, la plus-value immobilière est taxée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Les abattements pour durée de détention ne commencent qu'à partir de la sixième année : une opération bouclée en dix-huit mois supporte donc le taux plein de 36,2 %.
À cela s'ajoute la surtaxe sur les plus-values élevées, qui s'applique par tranches à partir de 50 000 € de plus-value nette imposable et peut atteindre 6 %.
Deux postes viennent en majoration du prix d'acquisition et réduisent donc la base taxable : les frais d'acquisition réels, et les travaux, à condition qu'ils aient été réalisés par une entreprise et justifiés par facture. Les travaux réalisés soi-même ne sont pas déductibles, ce qui pénalise fortement les opérations en auto-rénovation.
Ce qu'il faut vérifier avant de se lancer
Le coût du crédit sur une durée courte est peu élevé en valeur absolue, mais les indemnités de remboursement anticipé et les frais de dossier viennent grever une marge déjà comprimée. Le délai réel de revente, souvent sous-estimé, prolonge le portage et les charges. Enfin, un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique se revend décoté, et son acquéreur bailleur sera confronté au calendrier d'interdiction de location.
La règle empirique est simple : si la valorisation espérée ne couvre pas au minimum les frais d'acquisition, la fiscalité de sortie et les travaux, l'opération détruit de la valeur, quel que soit l'écart de prix affiché à l'achat.
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