Calculateur de rendement locatif et cash-flow
Chiffrez en direct le rendement brut, le rendement net de charges, et le cash-flow mensuel réel de votre investissement locatif — vacance, gestion et crédit compris.
Calculette gratuite · Sans inscription · Mise à jour septembre 2026
En bref : le rendement brut (loyer annuel / prix d'achat) est un indicateur de comparaison rapide, mais seul le cash-flow mensuel net — loyer encaissé moins toutes les charges et la mensualité de crédit — dit si le bien s'autofinance ou demande un effort d'épargne, avant même impact de la fiscalité.
Calculez votre rendement et votre cash-flow
Calcul avant impôt sur les revenus locatifs et prélèvements sociaux, qui dépendent du régime fiscal choisi. Estimation pédagogique, hors travaux exceptionnels et hors évolution du loyer ou du crédit.
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Ouvrir le simulateur complet →Rendement brut, rendement net, cash-flow : trois chiffres, trois usages
Le rendement brut (loyer annuel hors charges / prix d'achat) permet de comparer rapidement plusieurs biens entre eux, mais il ignore tout des charges réelles. Le rendement net de charges déduit la taxe foncière, les charges non récupérables, la gestion et la vacance locative : c'est le seul des deux chiffres réellement comparable d'un bien à l'autre. Le cash-flow mensuel va plus loin en intégrant aussi la mensualité de crédit : c'est lui qui dit si le bien s'autofinance ou demande un effort d'épargne chaque mois, avant impact de la fiscalité.
Exemple chiffré
Bien à 180 000 € (frais compris), loué 850 €/mois hors charges, 40 €/mois de charges non récupérables, 950 €/an de taxe foncière, 4 % de vacance locative estimée, sans gestion déléguée, financé avec une mensualité de crédit de 750 € assurance comprise :
| Montant | |
|---|---|
| Rendement brut | 5,67 % |
| Loyer encaissé net de vacance (annuel) | 9 792 € |
| Charges annuelles totales (charges + taxe foncière) | 1 430 € |
| Rendement net de charges | 4,65 % |
| Cash-flow annuel avant impôt | − 638 € |
| Cash-flow mensuel avant impôt | − 53 € |
Ce bien affiche un rendement brut honorable (5,67 %), mais un cash-flow légèrement négatif avant même impôt : un effort d'épargne de 53 €/mois est nécessaire, qui se réduira ou s'inversera si une partie de l'imposition est neutralisée par un déficit foncier ou un amortissement LMNP.
Quel niveau de rendement ou de cash-flow viser ?
- Rendement brut < 5 % : équilibre difficile une fois le crédit remboursé, sauf apport important ou objectif patrimonial plutôt que de rendement ;
- Rendement brut 6 à 8 % : zone la plus recherchée, généralement compatible avec un cash-flow proche de zéro ou positif à crédit ;
- Rendement brut > 10 % : souvent le signe d'un risque plus élevé (marché locatif tendu, vacance, quartier, travaux à prévoir) — à vérifier au cas par cas ;
- Cash-flow négatif n'est pas nécessairement un mauvais signal : c'est un effort d'épargne à intégrer dans votre budget, à comparer au gain fiscal et à la constitution de patrimoine.
Questions fréquentes
Quel rendement locatif viser ?
En rendement brut, on considère souvent qu'en dessous de 5 % l'opération est difficile à équilibrer en cash-flow une fois le crédit remboursé, entre 6 et 8 % elle devient confortable, et au-delà de 10 % le bien présente en général un profil de risque plus élevé (ville tendue, quartier, vacance). Ces repères ne remplacent pas un calcul de cash-flow net réel.
Rendement locatif brut ou net : quelle différence ?
Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d'achat, sans déduire aucune charge. Le rendement net de charges déduit la taxe foncière, les charges non récupérables, la gestion et la vacance locative — c'est le seul chiffre comparable entre deux biens différents.
Comment calculer le cash-flow d'un investissement locatif ?
Cash-flow mensuel = loyer encaissé (net de vacance) − charges non récupérables − taxe foncière/12 − frais de gestion − mensualité de crédit. Un cash-flow positif signifie que le bien s'autofinance ; un cash-flow négatif demande un effort d'épargne mensuel, avant même impact de la fiscalité.
Ce calcul de cash-flow intègre-t-il l'impôt ?
Non : ce calculateur donne le cash-flow avant impôt sur les revenus locatifs et prélèvements sociaux, qui dépendent du régime fiscal choisi (micro-foncier, réel, LMNP, SCI…). Pour un calcul incluant la fiscalité complète, utilisez le simulateur mysimul.com.
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