Formules de calcul des estimateurs de loyers

Les estimateurs de loyer de MySimul (Jeanbrun, LLI, Loc’Avantages, marché libre) reposent sur des formules publiques. Les voici, avec leurs sources, des exemples chiffrés et leurs limites.

Mis à jour le 21 octobre 2026 · Barème 2026 · Information pédagogique

1. Le plafond légal : Jeanbrun et LLI (location nue)

Étape 1 : la surface retenue

Surface retenue = surface habitable + moitié de la surface des annexes (caves, balcons, terrasses, loggias…), ce complément étant limité à 8 m² par logement. Les parkings ne comptent pas. Exemple : 60 m² habitables et 20 m² d’annexes donnent 60 + 8 = 68 m².

Étape 2 : le plafond de zone

Plafonds mensuels par m², charges non comprises, pour les baux conclus en 2026 (BOFiP BOI-BAREME-000017) :

Étape 3 : le coefficient multiplicateur

Coefficient = 0,7 + 19 ÷ S, où S est la surface retenue. Il est arrondi à la deuxième décimale et ne peut pas dépasser 1,2 : il vaut donc 1,2 jusqu’à environ 38 m², puis diminue (1,12 à 45 m², 0,98 à 68 m², 0,89 à 100 m²).

Étape 4 : le loyer maximum

Loyer maximum mensuel = S × plafond de zone × coefficient, hors charges. Exemples avec les valeurs 2026 :

2. Ce qui est propre au LLI

• Renvoi aux plafonds du secteur intermédiaire : en location nue, le loyer du logement locatif intermédiaire ne doit pas dépasser les plafonds de l’article 199 novovicies du CGI, précisés à l’article 2 terdecies D de l’annexe III (BOFiP BOI-TVA-IMM-30).
• Réduction locale : le représentant de l’État dans la région peut réduire le plafond au m², après avis du comité régional de l’habitat et de l’hébergement. Le coefficient s’applique au plafond réduit. Un arrêté ne peut jamais relever le plafond.
• Location meublée : le plafond est celui de la location nue majoré du prix mensuel de location des meubles (annexe III, article 87). MySimul ne calcule pas cette majoration.
• Zones : A bis, A et B1, plus certaines communes de B2 et C (contrat de redynamisation de site de défense, communes de réindustrialisation, grandes opérations d’urbanisme avec OPAH ou ORCOD, conventions PPA ou ORT).
• Ressources du locataire : elles sont aussi plafonnées, avec les plafonds du secteur intermédiaire. L’estimateur ne les vérifie pas : consultez le BOFiP.

L’estimateur est dans l’onglet Loyers du simulateur, bouton « LLI ». Le guide du dispositif est ici.

3. Jeanbrun

L’estimateur Jeanbrun applique la même formule, avec les plafonds du secteur intermédiaire. Les niveaux social et très social du dispositif ne sont pas calculés par l’outil : voir le guide Jeanbrun.

4. Loc’Avantages

MySimul n’estime pas ce loyer lui-même : l’onglet renvoie vers le simulateur officiel de l’Anah, qui fait foi. Pour une convention à loyer intermédiaire, les plafonds 2026 de l’Anah sont ceux du tableau ci-dessus. Voir le guide Loc’Avantages.

5. Marché libre : la Carte des loyers

La Carte des loyers (ministère du Logement) fournit un loyer prédit par m², charges comprises, calé sur un appartement type de 52 m² (maison : 92 m²). MySimul le transforme ainsi :

1. Correction de taille : facteur = (surface ÷ surface de référence) puissance −0,2, borné entre 0,80 et 1,35.
2. Charges : on retire 2,00 € par m² (appartement) ou 0,50 € (maison), sans descendre sous 85 % du loyer charges comprises.
3. Loyer hors charges = résultat par m² × surface, arrondi à l’euro.

Exemple : loyer prédit de 14 €/m² pour un appartement de 40 m². Facteur = (40 ÷ 52)^−0,2 ≈ 1,054, soit 14,75 €/m² charges comprises, puis 12,75 €/m² hors charges, soit environ 510 € par mois. C’est un ordre de grandeur : l’état du bien, l’étage et le quartier ne sont pas pris en compte.

6. Révision du loyer

Pour la révision annuelle : nouveau loyer = loyer actuel × IRL du trimestre de référence ÷ IRL du même trimestre un an plus tôt. Dernier indice : 148,06 au 3^e trimestre 2026 (Insee). Voir l’outil de révision IRL.

Questions fréquentes

Comment calcule-t-on le loyer maximum d’un logement en LLI ?

Loyer maximum = surface retenue × plafond de la zone × coefficient multiplicateur. La surface retenue est la surface habitable plus la moitié des annexes (ce complément est limité à 8 m²). Le coefficient vaut 0,7 + 19 ÷ surface retenue, arrondi à deux décimales et plafonné à 1,2. Plafonds 2026 : 19,71 € (A bis), 14,64 € (A), 11,80 € (B1), 10,26 € (B2 et C) par m² et par mois, charges non comprises.

Pourquoi le coefficient multiplicateur favorise-t-il les petits logements ?

Parce que 19 ÷ surface décroît quand la surface augmente : il atteint son plafond de 1,2 jusqu’à environ 38 m², vaut 1,12 à 45 m² et 0,89 à 100 m². Un grand logement est donc plafonné sous le plafond de zone, un petit au-dessus.

Les plafonds de loyer LLI sont-ils les mêmes que pour Jeanbrun ?

Pour la location nue, oui : le LLI renvoie aux plafonds de l’article 199 novovicies du CGI (ceux du secteur intermédiaire), et l’estimateur Jeanbrun de MySimul applique les mêmes valeurs et la même formule. Les conditions des dispositifs, elles, diffèrent.

Un arrêté préfectoral peut-il baisser le plafond LLI ?

Oui. Le représentant de l’État dans la région peut réduire le plafond de loyer mensuel pour l’adapter au marché local, après avis du comité régional de l’habitat et de l’hébergement. Le coefficient multiplicateur s’applique alors au plafond réduit. L’estimateur propose un champ facultatif pour saisir ce plafond local.

Comment MySimul estime-t-il un loyer de marché libre ?

À partir de la Carte des loyers du ministère du Logement : le loyer prédit par m², charges comprises, est corrigé de la taille du logement, puis on retire une provision de charges moyenne. C’est une estimation indicative, pas un plafond légal.

Que calcule l’estimateur Loc’Avantages ?

MySimul renvoie vers le simulateur officiel de l’Anah, qui fait foi pour le plafond de loyer et la réduction d’impôt. Les plafonds de loyer intermédiaire de la convention Anah 2026 sont les mêmes que ceux du tableau ci-dessous.

Sources officielles : BOFiP BOI-TVA-IMM-30 (logement intermédiaire) · BOFiP BOI-BAREME-000017, plafonds 2026 · CGI, articles 279-0 bis A et 199 novovicies · CGI, annexe III, articles 2 terdecies D et 87 · Insee, Informations rapides n° 246 du 15 octobre 2026.

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