Investir dans l'immobilier locatif, ville par ville
Trois paramètres changent tout d'une ville à l'autre : le prix réellement payé dans les ventes, la zone du zonage ABC qui commande les plafonds du PTZ, et l'existence ou non d'un encadrement des loyers.
L'essentiel en bref
- Les prix affichés sur chaque page ville viennent des ventes réellement enregistrées (DVF — DGFiP), pas des annonces
- La zone ABC détermine les plafonds du PTZ et des dispositifs conventionnés
- L'encadrement des loyers ne s'applique que dans certaines villes, sur demande de l'intercommunalité
- Le DPE G est interdit à la location partout depuis le 1er janvier 2025
Tableau comparatif
| Ville | Département | Zone ABC | Encadrement des loyers |
|---|---|---|---|
| Paris | 75 | A bis | Oui |
| Lyon | 69 | A | Oui |
| Marseille | 13 | A | Non |
| Toulouse | 31 | B1 | Non |
| Bordeaux | 33 | B1 | Oui |
| Lille | 59 | A | Oui |
| Montpellier | 34 | A | Oui |
| Nantes | 44 | B1 | Non |
| Rennes | 35 | B1 | Non |
| Strasbourg | 67 | B1 | Non |
| Rouen | 76 | B1 | Non |
| Saint-Étienne | 42 | B2 | Non |
Le détail par ville
Pourquoi partir des ventes réelles plutôt que des annonces
Un prix d'annonce est une demande, pas une transaction. L'écart entre le prix affiché et le prix finalement signé varie selon le marché et la période, et il peut être substantiel. Les données DVF publiées par la DGFiP recensent les mutations réellement enregistrées : c'est la seule base publique qui dise ce que les acheteurs ont effectivement payé.
C'est cette source qui alimente les blocs de prix des pages ville, ainsi que l'outil estimation du prix d'un bien, lequel descend jusqu'au voisinage immédiat d'une adresse.
Calculer le rendement d'un bienRendement brut, net de charges et cash-flow mensuel réelOuvrir la calculette →Questions fréquentes
Comment comparer la rentabilité locative de deux villes ?
En partant des prix réellement constatés dans les ventes (données DVF) plutôt que des annonces, puis en estimant le loyer de marché du type de bien visé. Le rapport entre les deux donne le rendement brut, qu'il faut ensuite corriger des charges, de la taxe foncière et de la vacance pour obtenir un chiffre comparable.
Le zonage ABC change-t-il selon la ville ?
Oui, et il conditionne directement les plafonds du PTZ, ceux des dispositifs conventionnés et l'éligibilité au logement locatif intermédiaire. Chaque page ville indique la zone applicable et les barèmes qui en découlent.
Toutes les grandes villes encadrent-elles les loyers ?
Non. L'encadrement s'applique uniquement dans les zones tendues dont l'intercommunalité en a fait la demande. Parmi les villes listées ici, certaines l'appliquent et d'autres non : le tableau ci-dessus le précise ville par ville.