Investir dans l'immobilier à Rouen
Les paramètres qui conditionnent un investissement locatif à Rouen : prix réellement constatés dans les ventes, classement au zonage ABC, plafonds du PTZ applicables et règles de fixation du loyer.
L'essentiel en bref
- Zone B1 du zonage ABC (département 76)
- Encadrement des loyers : non applicable à ce jour
- PTZ : plafonds de ressources de 21 500 € à 34 500 € selon la tranche
- PTZ : coût d'opération retenu jusqu'à 283 500 € pour un foyer de 4 personnes
- Prix au m² issus des ventes réelles enregistrées (DVF — DGFiP), pas d'annonces
Prix au m² constatés dans les ventes
Les montants ci-dessous proviennent des demandes de valeurs foncières publiées par la DGFiP : ce sont des ventes réellement enregistrées chez le notaire sur les trois dernières années, et non des prix demandés dans des annonces — l'écart entre les deux est souvent significatif.
Source : DVF — DGFiP / data.gouv.fr. Prix exprimés au m² de surface bâtie, toutes périodes de construction et tous états confondus : il s'agit d'un ordre de grandeur de marché, pas d'une estimation de votre bien.
Pour estimer un bien précis, avec son adresse et ses caractéristiques, l'outil estimation du prix d'un bien exploite les mêmes données à l'échelle du voisinage immédiat.
Zonage ABC : Rouen est en zone B1
Le zonage ABC classe les communes selon la tension du marché du logement. Rouen relève de la zone B1, qui regroupe les grandes agglomérations où le marché est tendu sans atteindre le niveau de la zone A. Ce classement n'est pas qu'une étiquette : il détermine les plafonds de ressources et les montants du PTZ, les plafonds de loyers et de ressources des dispositifs conventionnés, ainsi que l'éligibilité au logement locatif intermédiaire.
PTZ : les plafonds applicables en zone B1
Le prêt à taux zéro est soumis à un plafond de revenu fiscal de référence, divisé par un coefficient familial. Les quatre tranches applicables en zone B1 sont les suivantes :
| Tranche de revenus | Plafond (revenu fiscal de référence divisé par le coefficient familial) |
|---|---|
| Tranche 1 | jusqu'à 21 500 € |
| Tranche 2 | jusqu'à 26 000 € |
| Tranche 3 | jusqu'à 30 000 € |
| Tranche 4 | jusqu'à 34 500 € |
Le coefficient familial vaut 1 pour une personne seule, 1,5 pour deux personnes, 1,8 pour trois, 2,1 pour quatre, puis augmente de 0,3 par personne supplémentaire jusqu'à 3,3.
Le coût de l'opération n'est par ailleurs retenu que dans une certaine limite, elle aussi fonction de la zone et de la taille du foyer :
| Composition du foyer | Coût d'opération retenu en zone B1 |
|---|---|
| 1 personne | 135 000 € |
| 2 personnes | 202 500 € |
| 3 personnes | 243 000 € |
| 4 personnes | 283 500 € |
| 5 personnes et plus | 324 000 € |
Au-delà de ces montants, la part du prix qui excède le plafond n'entre plus dans l'assiette de calcul du PTZ. L'outil éligibilité au PTZ applique directement ces barèmes à une situation donnée.
Fixation du loyer à Rouen
Rouen n'applique pas l'encadrement des loyers à ce jour. Le loyer initial est donc fixé librement. Deux limites subsistent néanmoins : en zone tendue, la révision du loyer entre deux locataires est encadrée par le dispositif national de plafonnement de l'évolution des loyers, et la révision en cours de bail reste bornée par l'indice de référence des loyers (IRL). La liste des villes encadrées évolue au fil des demandes des intercommunalités.
Dans tous les cas, le calendrier d'interdiction de location selon le DPE s'applique : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Voir le guide encadrement des loyers et DPE.
Simuler un investissement locatif à RouenTRI, rendement net, cash-flow et impact fiscal sur 20 ansOuvrir le simulateur →Questions fréquentes
Quel est le prix au m² à Rouen ?
Le bloc de prix de cette page est calculé à la demande à partir des données DVF de la DGFiP, c'est-à-dire des ventes réellement enregistrées chez le notaire sur les trois dernières années, et non de prix affichés dans des annonces. Il affiche le prix médian, la moyenne et la fourchette basse et haute (premier et troisième quartile) pour Rouen.
Rouen est-elle éligible au PTZ, et pour quel montant ?
Rouen est classée en zone B1 du zonage ABC. Le PTZ y est accessible sous conditions de ressources, avec des plafonds allant de 21 500 € à 34 500 € de revenu fiscal de référence selon la tranche, et un coût d'opération retenu dans la limite de 135 000 € pour une personne seule et 283 500 € pour un foyer de quatre personnes.
Les loyers sont-ils encadrés à Rouen ?
Non, Rouen n'applique pas l'encadrement des loyers à ce jour : le loyer initial est fixé librement. La révision en cours de bail reste toutefois encadrée par l'indice de référence des loyers (IRL), et la liste des villes concernées par l'encadrement peut évoluer.
Quel rendement locatif viser à Rouen ?
Il n'existe pas de seuil universel : le rendement dépend du prix d'achat réel, du loyer de marché du bien précis et des charges. La méthode fiable consiste à partir du prix au m² constaté ci-dessus, à estimer le loyer avec l'outil de loyer de marché, puis à calculer le cash-flow net de charges et de crédit — c'est le seul chiffre qui dit si l'opération s'autofinance.