Combien emprunter selon son salaire ?
La capacité d'emprunt se déduit directement du revenu net mensuel via la règle des 35 % d'endettement. Voici le calcul détaillé pour les niveaux de salaire les plus couramment recherchés.
L'essentiel en bref
- Mensualité maximale = revenus nets × 35 %, assurance comprise, moins les crédits en cours
- Le plafond de 35 % découle des normes du HCSF, contraignantes depuis 2022
- La durée maximale est de 25 ans, portée à 27 ans dans le neuf ou avec travaux significatifs
- Les revenus locatifs sont en général retenus à hauteur de 70 %
- Hypothèses de calcul : taux de 3.40 % hors assurance, assurance de 0.30 %
Le tableau de synthèse
| Revenu net mensuel | Mensualité max. | Capacité sur 20 ans | Capacité sur 25 ans |
|---|---|---|---|
| 1 500 € | 525 € | 87 500 € | 100 900 € |
| 1 800 € | 630 € | 105 000 € | 121 100 € |
| 2 000 € | 700 € | 116 700 € | 134 500 € |
| 2 200 € | 770 € | 128 400 € | 148 000 € |
| 2 500 € | 875 € | 145 900 € | 168 200 € |
| 3 000 € | 1 050 € | 175 000 € | 201 800 € |
| 4 000 € | 1 400 € | 233 400 € | 269 100 € |
| 5 000 € | 1 750 € | 291 700 € | 336 400 € |
Ces montants supposent un foyer sans aucun crédit en cours. Chaque mensualité de prêt auto ou consommation vient se retrancher directement de la mensualité maximale, et donc réduire la capacité d'emprunt dans la même proportion.
Le détail par niveau de salaire
La règle des 35 %, en pratique
Le taux d'endettement rapporte les charges de crédit aux revenus nets. Le Haut Conseil de stabilité financière l'a plafonné à 35 %, assurance emprunteur incluse, et la durée des prêts à 25 ans — 27 ans lorsque l'entrée dans les lieux est différée, dans le neuf ou en cas de travaux importants.
Les banques conservent une marge de flexibilité sur une part limitée de leur production trimestrielle, qu'elles réservent en priorité aux primo-accédants achetant leur résidence principale. Cette dérogation ne se demande pas : elle s'obtient sur la solidité globale du dossier, en particulier le reste à vivre et la stabilité professionnelle.
Calculer ma capacité d'empruntAvec vos revenus réels, vos crédits en cours, votre taux et votre apportOuvrir la calculette →Questions fréquentes
Comment calculer sa capacité d'emprunt à partir de son salaire ?
On applique le taux d'endettement maximal de 35 % aux revenus nets mensuels pour obtenir la mensualité maximale, assurance comprise, dont on déduit les crédits en cours. Cette mensualité est ensuite convertie en capital selon le taux et la durée du prêt.
La règle des 35 % est-elle obligatoire ?
Elle découle des normes du HCSF, juridiquement contraignantes depuis 2022. Les banques disposent toutefois d'une marge de flexibilité sur une part limitée de leur production, orientée en priorité vers les primo-accédants et l'acquisition de la résidence principale.
Les revenus locatifs comptent-ils dans le calcul ?
Oui, mais avec une décote : la plupart des banques ne retiennent que 70 % des loyers perçus ou attendus, pour tenir compte de la vacance locative et des charges.