Acheter sa résidence principale : capacité d’emprunt, PTZ et TVA à 5,5 %

Combien emprunter, quel prêt à taux zéro obtenir, quelle économie avec la TVA réduite : le mode « Y habiter » de MySimul chiffre le financement de votre résidence principale, sans loyers ni fiscalité de location.

Gratuit · Sans inscription · Barèmes PTZ en vigueur depuis le 1er avril 2025 · Mis à jour le 16 octobre 2026

La capacité d’emprunt : la règle des 35 %

Les banques appliquent la recommandation du Haut Conseil de stabilité financière : les mensualités de tous vos crédits, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus, pour une durée maximale de 25 ans (27 ans dans le neuf avec différé). MySimul calcule votre mensualité maximale (35 % de votre revenu mensuel moins vos crédits en cours), puis le capital que cette mensualité rembourse au taux du marché, avec une assurance de 0,36 % du capital par an.

Exemple : 84 000 € de revenu net imposable par an, soit 7 000 € par mois ; 35 % donnent 2 450 € de mensualité maximale ; à 3,31 % sur 20 ans avec 0,36 % d’assurance, cela représente environ 408 000 € empruntés. Un crédit auto de 500 € par mois retire environ 83 000 € de capacité.

Le prêt à taux zéro (PTZ) en 2026

Le PTZ finance sans intérêts une partie de l’achat de votre première résidence principale, sous conditions de ressources. Les règles ci-dessous sont celles des offres de prêt émises depuis le 1er avril 2025 (décret n° 2025-299 du 29 mars 2025, loi de finances pour 2025, article 90).

Qui peut en bénéficier ?

• Primo-accédant : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les deux ans précédant l’offre de prêt (exceptions : invalidité, catastrophe rendant la résidence inhabitable).
• Ressources : revenu fiscal de référence de l’année N-2 de toutes les personnes qui occuperont le logement, ou coût de l’opération divisé par neuf si ce montant est plus élevé, sous les plafonds ci-dessous.
• Occupation : le logement doit être occupé au moins 8 mois par an pendant 6 ans ; il ne peut pas être loué en meublé ou en saisonnier, ni servir de résidence secondaire.

Quels logements ?

• Neuf, dans toutes les zones : appartement ou maison individuelle, en VEFA ou en construction ; la localisation n’est pas un critère. Mesure applicable aux offres de prêt émises jusqu’au 31 décembre 2027.
• Ancien avec travaux, zones B2 et C seulement : travaux d’au moins 25 % du coût total de l’opération (soit un tiers du prix d’achat hors frais de notaire), réalisés dans les 3 ans de l’offre de prêt, et logement de classe D au moins au DPE avant ou après travaux.
• Autres cas : location-accession, bail réel solidaire, programme d’accession sociale à TVA réduite, logement du parc social acheté par son occupant.

Plafonds de ressources (revenu fiscal de référence N-2)

Quel montant ?

Le montant est une quotité du coût de l’opération (plafonné selon la zone et la taille du foyer), qui dépend de votre tranche de ressources. La tranche se détermine en divisant les ressources par un coefficient familial (1 personne : 1,0 ; 2 : 1,5 ; 3 : 1,8 ; 4 : 2,1 ; 5 : 2,4 ; 6 : 2,7 ; 7 : 3,0 ; 8 et plus : 3,3).

La quotité de 50 / 40 / 40 / 20 % s’applique à tout type d’acquisition, sauf à la maison individuelle neuve (30 / 20 / 20 / 10 %). La maison neuve retrouve toutefois la quotité générale lorsqu’elle s’inscrit dans une location-accession, un bail réel solidaire ou un programme d’accession sociale à TVA réduite.

Plafonds du coût de l’opération pris en compte

Le PTZ ne peut pas dépasser le montant des autres prêts de plus de deux ans qui financent l’opération ; lorsque la quotité est de 50 %, il peut les dépasser d’un quart au plus. Pendant le différé, vous ne remboursez rien sur le PTZ : MySimul lisse la mensualité totale (le prêt principal rembourse davantage pendant le différé, moins ensuite), comme le font les banques.

La TVA à 5,5 % dans le neuf

Certains programmes d’accession sociale bénéficient d’une TVA à taux réduit (article 278 sexies, III-2° du Code général des impôts) : logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, ou dans ou à proximité d’un quartier faisant l’objet d’une convention de rénovation urbaine. Le prix payé passe du prix hors taxe majoré de 20 % à ce même prix majoré de 5,5 % : pour 250 000 € affichés TTC à 20 %, vous payez environ 219 800 €, soit 30 200 € de moins, ce qui réduit aussi les frais de notaire et le prêt. Les conditions (résidence principale, plafonds de ressources et de prix de vente) sont à confirmer auprès du promoteur : le simulateur ne peut pas les contrôler.

Utiliser MySimul pour votre projet

1. Ouvrez le simulateur et choisissez « Y habiter (résidence principale) » dans la carte « Le bien », ou partez de ce lien.
2. Renseignez le prix, la ville, la surface, neuf ou ancien, votre apport, vos revenus, votre foyer et vos crédits en cours.
3. Lisez le verdict, la mensualité, le taux d’endettement, la capacité d’emprunt, le PTZ et, dans le neuf, l’effet de la TVA à 5,5 %.
4. Affinez dans le simulateur PTZ ou dans la capacité d’emprunt détaillée, avec retour en un clic.

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Questions fréquentes

Quelle somme puis-je emprunter pour ma résidence principale ?

Le plafond conseillé est un taux d’endettement de 35 % de vos revenus, assurance comprise. Avec 84 000 € de revenu net imposable par an (7 000 € par mois), vos mensualités peuvent atteindre 2 450 €, soit environ 408 000 € empruntés sur 20 ans à 3,31 % avec une assurance de 0,36 %. Vos crédits en cours réduisent d’autant la mensualité disponible.

Qui a droit au prêt à taux zéro en 2026 ?

Les primo-accédants, c’est-à-dire ceux qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l’offre de prêt, dont les ressources (revenu fiscal de référence N-2, ou le coût de l’opération divisé par neuf s’il est plus élevé) restent sous les plafonds de la zone du logement. Le logement doit devenir leur résidence principale pendant au moins six ans.

Le PTZ finance-t-il l’ancien ?

Oui, mais seulement dans les communes des zones B2 et C, avec des travaux d’au moins 25 % du coût total de l’opération (un tiers du prix d’achat hors frais de notaire), réalisés dans les 3 ans, et un logement classé D au moins au DPE avant ou après travaux. Dans les zones A bis, A et B1, l’ancien n’est pas éligible.

Une maison neuve ouvre-t-elle droit au PTZ ?

Oui, dans toutes les zones depuis le 1er avril 2025, pour les offres de prêt émises jusqu’au 31 décembre 2027, avec une quotité plus faible (30, 20, 20 ou 10 % selon la tranche de ressources) que pour un appartement neuf ou un logement ancien avec travaux (50, 40, 40 ou 20 %).

Comment la TVA à 5,5 % est-elle prise en compte ?

Quand votre bien neuf relève d’un programme d’accession sociale à TVA réduite, le prix payé est le prix hors taxe majoré de 5,5 % au lieu de 20 %. Pour un prix affiché de 250 000 € TTC à 20 %, vous payez environ 219 800 €, soit 30 200 € d’économie. MySimul ne peut pas vérifier que votre programme y a droit : la case est à cocher après confirmation du promoteur.

Le simulateur remplace-t-il l’accord de la banque ?

Non. C’est une estimation fondée sur les règles publiques et sur vos déclarations. L’accord de prêt dépend de la banque, de votre dossier et des garanties. Le calcul du PTZ est fait par le serveur de MySimul avec les barèmes en vigueur.

Sources officielles : ANIL, analyse juridique n° 2025-08 « PTZ : offres de prêt émises à compter du 1er avril 2025 » (anil.org) · service-public.gouv.fr, fiche « Prêt à taux zéro (PTZ) » · décret n° 2025-299 du 29 mars 2025 · loi de finances pour 2025, article 90 · Code de la construction et de l’habitation, articles L. 31-10-2 à L. 31-10-14 et D. 31-10-2 à D. 31-10-12 · Code général des impôts, article 278 sexies · arrêté du 1er août 2014 modifié (zonage A, B, C).

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