Quel dispositif d’investissement immobilier vous convient ?

Dix questions d’un clic pour savoir si vous êtes plutôt meublé, résidence gérée, location nue, déficit foncier, Jeanbrun, Malraux, Monuments historiques, nue-propriété, SCPI ou résidence principale.

Test gratuit · Sans inscription · Aucune donnée envoyée · Mis à jour le 16 octobre 2026

Ce que le test évalue

Les dix questions

1. Quel est votre objectif principal ? Me loger : acheter ma résidence principale · Réduire mes impôts · Me créer un revenu complémentaire · Préparer ma retraite ou transmettre
2. Quelle est votre tranche marginale d’imposition ? Faible : 0 % ou 11 % · 30 % · 41 % ou 45 % · Je ne sais pas
3. Percevez-vous déjà des revenus fonciers ? Non, aucun · Oui, quelques-uns · Oui, importants
4. Combien de temps pouvez-vous garder le bien ? 5 à 9 ans · 9 à 15 ans · 15 ans et plus
5. Quelle gestion souhaitez-vous ? Je gère tout moi-même · Une agence s’en occupe, je garde la main · Tout est délégué à un exploitant ou une société de gestion · Rien à faire pendant 15 ans ou plus
6. Quel rôle donnez-vous aux travaux ? Aucun : un bien clé en main · De petits travaux de remise en état · Un vrai projet de rénovation
7. Quand voulez-vous des revenus ? Dès maintenant · Plus tard : je capitalise · Peu importe : l’économie d’impôt prime
8. Quel budget pour ce projet ? Moins de 150 000 € · 150 000 à 400 000 € · Plus de 400 000 €
9. Quel type de bien vous attire ? Du neuf · De l’ancien · Du patrimoine historique · Peu importe
10. Quel niveau de complexité fiscale acceptez-vous ? Le plus simple possible · Je suis à l’aise avec une fiscalité technique · Je me fais accompagner

Les onze stratégies comparées

Résidence principale

Pas de dispositif fiscal : l’enjeu est le financement. Capacité d’emprunt, prêt à taux zéro (PTZ) pour les primo-accédants, TVA à 5,5 % dans certains programmes neufs.

Engagement : Y habiter ; PTZ réservé aux primo-accédants et aux zones éligibles. Lire le guide →

Location nue classique

Vous louez vide et vous gérez ou déléguez à une agence. Revenus fonciers imposés à votre tranche + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec possibilité de déficit foncier si vous faites des travaux.

Engagement : Aucun engagement fiscal en régime de base. Lire le guide →

Déficit foncier

Vous achetez un bien ancien à rénover : les travaux se déduisent de vos revenus fonciers (sans limite) puis du revenu global jusqu’à 10 700 € par an. Très efficace avec une tranche élevée et des revenus fonciers existants.

Engagement : Louer le bien au moins 3 ans après l’année d’imputation du déficit. Lire le guide →

Meublé (LMNP)

Vous louez meublé : l’amortissement du bien et du mobilier efface souvent l’impôt sur les loyers pendant de longues années. Loyers plus élevés qu’en nu, mais gestion plus active (rotation des locataires).

Engagement : Pas d’engagement, mais amortissements réintégrés dans la plus-value depuis 2025. Lire le guide →

Meublé en résidence gérée

Vous achetez un lot dans une résidence exploitée par un gestionnaire (bail commercial). Vous n’avez rien à gérer : loyer versé par l’exploitant, amortissement LMNP, TVA récupérable dans le neuf.

Engagement : Bail commercial de 9 à 12 ans avec un exploitant ; risque lié à la solidité du gestionnaire. Lire le guide →

Loi Jeanbrun

Vous louez nu à un loyer plafonné et vous amortissez le bien, dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux d’au moins 30 % du prix et DPE A ou B après travaux.

Engagement : Location nue à loyers plafonnés pendant 9 ans. Lire le guide →

Loc’Avantages

Vous signez une convention avec l’Anah, vous louez sous le marché et vous obtenez une réduction d’impôt de 15 à 35 % des loyers, sans dépendre de votre tranche. L’intermédiation locative réduit la gestion.

Engagement : Convention de 6 ou 9 ans, location nue à un locataire sous plafonds. Lire le guide →

Loi Malraux

Vous restaurez un immeuble en site patrimonial remarquable : réduction d’impôt de 22 ou 30 % des travaux (plafond de 400 000 € sur 4 ans). Pour les contribuables fortement imposés, avec un vrai chantier.

Engagement : Location nue pendant 9 ans ; travaux étalés sur 2 à 4 ans. Lire le guide →

Monuments historiques

Vous achetez un immeuble classé ou inscrit : les travaux de restauration se déduisent de votre revenu global sans plafond, ce qui est très puissant avec une tranche à 41 % ou 45 %.

Engagement : Conservation de l’immeuble pendant 15 ans. Lire le guide →

Nue-propriété (démembrement)

Vous achetez avec une décote de 30 à 40 % ; un bailleur (souvent social) détient l’usufruit 15 à 20 ans et gère tout. Aucun loyer, aucun impôt, pas d’IFI sur le bien, et vous retrouvez la pleine propriété à la fin.

Engagement : Immobilisation de l’argent pendant la durée de l’usufruit (15 à 20 ans). Lire le guide →

SCPI

Vous achetez des parts, la société de gestion choisit, gère et loue les immeubles. Ticket d’entrée faible, revenus réguliers (revenus fonciers), aucune gestion. Pas de simulation détaillée ici : voir le guide.

Engagement : Placement à long terme (8 ans et plus recommandés), parts peu liquides. Lire le guide →

Questions fréquentes

Combien de temps dure le test ?

Une à deux minutes : dix questions, une seule réponse à cliquer pour chacune. Aucune donnée n’est envoyée ni conservée, tout se calcule dans votre navigateur.

Sur quoi repose le classement ?

Sur dix critères : votre objectif, votre tranche marginale d’imposition, vos revenus fonciers existants, la durée pendant laquelle vous pouvez garder le bien, la gestion que vous souhaitez, la place des travaux, le calendrier des revenus, le budget, le type de bien et le niveau de complexité fiscale accepté. Chaque stratégie marque des points quand vos réponses lui correspondent et en perd quand elles contredisent ses contraintes (durée d’engagement, travaux, type de bien).

Le test remplace-t-il une simulation ?

Non. Le test oriente vers les deux ou trois stratégies à examiner. Le lien « Simuler » ouvre ensuite le simulateur MySimul pré-rempli avec la stratégie choisie, qui calcule l’impôt, le rendement et le TRI sur votre bien.

Pourquoi le déficit foncier peut-il passer devant les Monuments historiques ?

Parce que le déficit foncier s’impute d’abord sur vos revenus fonciers existants, sans plafond, et vous fait économiser votre tranche plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Avec une tranche élevée et des revenus fonciers importants, il peut battre une déduction de travaux en Monuments historiques, surtout si vous ne pouvez pas garder l’immeuble 15 ans.

Et si je veux acheter ma résidence principale ?

Répondez « Me loger » à la première question : le test vous oriente vers le financement (capacité d’emprunt, prêt à taux zéro, TVA à 5,5 % dans le neuf) plutôt que vers un dispositif fiscal.

Repères : engagements de location et de conservation : Jeanbrun, Malraux, Monuments historiques, déficit foncier, Loc’Avantages, démembrement. Prélèvements sociaux : 17,2 % ou 18,6 % selon le revenu.

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