Vendre ou garder son bien locatif ?
Comparez le patrimoine que vous aurez à l'horizon de votre choix si vous vendez maintenant et replacez le capital, ou si vous gardez le bien et vendez plus tard.
Calculette gratuite · Sans inscription · Aucune donnée collectée · Mise à jour septembre 2026
En bref : vendre aujourd'hui libère un capital net (prix de vente moins crédit restant, frais et impôt sur la plus-value) que l'on peut replacer. Garder, c'est encaisser les loyers nets d'impôt et de crédit, puis vendre plus tard avec des abattements pour durée de détention plus élevés. En LMNP au réel, les amortissements déduits depuis l'achat sont réintégrés dans la plus-value pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, ce qui alourdit l'impôt à la revente.
Comparez les deux options
Votre bien
Crédit, loyers et fiscalité
Hypothèses
| Année | Loyers | Charges | Crédit | Impôt | Cash-flow |
|---|
Option garder : cash-flows annuels capitalisés au même rendement que l'option vendre, puis revente à l'horizon (prix revalorisé, crédit restant, impôt sur la plus-value avec la durée de détention allongée). Impôt sur les loyers estimé au taux marginal plus prélèvements sociaux (17,2 % en nu, 18,6 % en meublé) ; un déficit n'est pas reporté. Plus-value : forfaits de 7,5 % pour les frais et de 15 % pour les travaux au-delà de 5 ans lorsqu'ils sont plus favorables.
Vous hésitez entre garder en nu ou passer en meublé ? Le simulateur gère le changement de mode de location en cours de détention.
Ouvrir le simulateur complet →Exemple chiffré
Studio acheté 180 000 € il y a 10 ans (13 500 € de frais), loué meublé au réel. 45 000 € d'amortissements ont déjà été déduits, 4 500 € par an restent à venir. Valeur actuelle 230 000 €, crédit restant 90 000 € à 1,5 % sur 10 ans, loyers 9 600 € par an, charges 2 400 €, taux marginal 30 %. Hypothèses : +1,5 % par an pour le prix et les loyers, capital replacé à 3 % net.
| Impôt sur la plus-value en vendant aujourd'hui | 15 849 € |
| Capital net libéré (230 000 − 90 000 − impôt) | 124 151 € |
| Option vendre : capital replacé à 3 % pendant 10 ans | 166 848 € |
| Option garder : vente dans 10 ans, nette d'impôt (20 249 €) | 246 675 € |
| Option garder : cash-flows cumulés et capitalisés | -36 788 € |
| Option garder : patrimoine à 10 ans | 209 887 € |
| Écart en faveur de la conservation | 43 039 € |
Garder l'emporte ici, parce que le prix progresse sur un capital de 230 000 € alors que seul le capital net de 124 000 € serait replacé. Un rendement de placement plus élevé, une hausse de prix plus faible ou un cash-flow plus négatif peuvent inverser le résultat : faites varier les hypothèses. En location nue avec les mêmes chiffres (sans amortissement), l'impôt sur la plus-value tomberait à 2 763 € en vendant aujourd'hui.
Les points qui font basculer la décision
- La durée de détention. L'impôt sur le revenu de la plus-value disparaît après 22 ans de détention et les prélèvements sociaux après 30 ans. Vendre juste avant un palier coûte cher.
- La réintégration des amortissements LMNP. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits en LMNP au réel minorent le prix d'acquisition pour les cessions à partir du 15 février 2025 : plus vous gardez, plus la somme réintégrée grossit, mais plus les abattements augmentent. Les résidences de services (étudiants, seniors, EHPAD) en sont exclues.
- Le rendement du capital libéré. C'est l'hypothèse la plus sensible : comparez-la au rendement net réel de votre bien, charges et impôts compris.
- Le DPE. Un logement F ou G ne pourra bientôt plus être loué : intégrez le coût des travaux dans l'option garder, ou la décote à la vente.
Questions fréquentes
Vaut-il mieux vendre ou garder un bien locatif ?
Tout dépend de trois chiffres : l'impôt sur la plus-value aujourd'hui et plus tard, le cash-flow net que le bien dégage si vous le gardez, et le rendement que vous obtiendriez en replaçant le capital libéré. Le comparateur calcule le patrimoine net dans les deux cas à l'horizon que vous choisissez.
Au bout de combien de temps la plus-value immobilière est-elle exonérée ?
L'impôt sur le revenu de 19 % disparaît après 22 ans de détention et les prélèvements sociaux de 17,2 % après 30 ans. Les abattements commencent à partir de la 6e année.
Les amortissements LMNP sont-ils réintégrés à la revente ?
Oui, pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025 : les amortissements déduits en LMNP au régime réel viennent minorer le prix d'acquisition, ce qui augmente la plus-value imposable. Les résidences de services pour étudiants, seniors ou personnes âgées dépendantes en sont exclues, et le micro-BIC n'est pas concerné.
Quels frais peut-on ajouter au prix d'achat pour réduire la plus-value ?
Les frais d'acquisition réels ou un forfait de 7,5 % du prix, et les travaux non déduits des revenus fonciers, réels ou forfaitaires à 15 % du prix si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
Faut-il rembourser le crédit en cas de vente ?
Oui, le capital restant dû est remboursé à la vente, éventuellement avec des indemnités de remboursement anticipé plafonnées à 6 mois d'intérêts et 3 % du capital restant dû. Certaines banques acceptent de transférer le prêt sur un nouveau bien.
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