Location nue, LMNP ou Jeanbrun : le comparateur sur 20 ans
Le même bien simulé trois fois avec le moteur du simulateur mysimul : flux nets année par année, fiscalité, revente et enrichissement final.
Calculette gratuite · Sans inscription · Aucune donnée collectée · Mise à jour septembre 2026
En bref : sur un même logement neuf acheté à crédit et conservé 20 ans, la location meublée au réel (LMNP) dégage généralement le meilleur résultat, parce que l'amortissement efface l'impôt sur les loyers. Mais depuis 2025 les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente. Le dispositif Jeanbrun, lui, amortit en location nue en échange d'un loyer plafonné et d'un engagement de 9 ans. Ce comparateur calcule les trois options année par année avec le moteur du simulateur mysimul, revente comprise.
Comparez les trois options sur votre bien
| Location nue (réel) | LMNP (réel) | Jeanbrun | |
|---|---|---|---|
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Flux année par année
| Année | Nue : cash-flow | Nue : cumul | LMNP : cash-flow | LMNP : cumul | Jeanbrun : cash-flow | Jeanbrun : cumul |
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Calcul réalisé par le moteur du simulateur mysimul (le même que l'application) : frais de notaire du barème, crédit amortissable avec assurance de 0,24 %, vacance de 5 %, impôt sur le revenu au barème du foyer, prélèvements sociaux (17,2 % en nu, 18,6 % en meublé), revente au bout de 20 ans avec 5 % de frais et impôt sur la plus-value. Aucune donnée n'est conservée.
Autres dispositifs (Denormandie, Malraux, Loc'Avantages, SCI à l'IS), passage du nu au meublé en cours de route, IFI : tout est dans le simulateur complet.
Ouvrir le simulateur complet →Exemple chiffré
Deux-pièces neuf à 220 000 €, 20 000 € d'apport, crédit à 3,3 % sur 20 ans, foyer de deux parts avec 60 000 € de revenu net imposable. Loyers : 850 € en nu, 930 € en meublé, 800 € en Jeanbrun (niveau intermédiaire). Prix et loyers en hausse de 1,5 % par an, revente au bout de 20 ans.
| Location nue | LMNP réel | Jeanbrun | |
|---|---|---|---|
| TRI sur 20 ans | 5,0 % | 6,6 % | 5,2 % |
| Effort d'épargne moyen | 583 €/mois | 388 €/mois | 502 €/mois |
| Impôt et prélèvements sur les loyers (20 ans) | 32 652 € | 1 471 € | 0 € |
| Impôt sur la plus-value à la revente | 2 346 € | 19 423 € | 20 633 € |
| Revente nette de crédit et d'impôt | 282 962 € | 265 885 € | 264 675 € |
| Enrichissement net | 122 928 € | 152 651 € | 124 112 € |
Le LMNP arrive en tête malgré 115 000 € d'amortissements réintégrés à la revente : l'impôt économisé pendant 20 ans pèse plus que l'impôt supplémentaire sur la plus-value. Le Jeanbrun neutralise aussi l'impôt sur les loyers, mais son loyer plafonné réduit les recettes. La location nue sans dispositif supporte plus de 32 000 € d'impôt sur ses loyers. Ces écarts dépendent fortement du loyer que vous pouvez obtenir en meublé et de votre taux marginal : refaites le calcul avec vos chiffres.
Ce qui distingue les trois régimes
| Location nue (réel) | LMNP (réel) | Jeanbrun | |
|---|---|---|---|
| Amortissement du bien | Non | Oui, par composants, hors terrain | Oui : 3,5 à 5,5 % dans le neuf, 3 à 4 % dans l'ancien, sur 80 % du prix |
| Plafond annuel | – | Pas de plafond, sans créer de déficit | 8 000 € (10 000 € ou 12 000 € en social et très social) |
| Loyer | Libre (sauf encadrement) | Libre (sauf encadrement) | Plafonné, locataire sous conditions de ressources |
| Engagement | Aucun | Aucun | 9 ans de location nue en résidence principale |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | 18,6 % | 17,2 % |
| À la revente | Plus-value des particuliers | Amortissements réintégrés dans la plus-value | Amortissements réintégrés dans la plus-value |
Questions fréquentes
LMNP ou location nue : lequel est le plus rentable ?
Au régime réel, le LMNP est le plus souvent plus rentable pendant la détention, car l'amortissement du bien et du mobilier efface l'impôt sur les loyers pendant de nombreuses années. En contrepartie, les prélèvements sociaux sont de 18,6 % et les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente depuis 2025. La location nue garde l'avantage lorsqu'il y a de gros travaux à déduire (déficit foncier).
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le statut du bailleur privé créé par la loi de finances pour 2026 permet d'amortir un logement loué nu : 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % par an dans le neuf selon le niveau de loyer, 3 à 4 % dans l'ancien rénové, sur 80 % du prix, dans la limite de 8 000 € par an (10 000 € ou 12 000 € pour le social et le très social). Il exige un loyer plafonné et 9 ans de location, pour les investissements réalisés du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Jeanbrun ou LMNP : que choisir ?
Le LMNP laisse le loyer libre et amortit sans plafond, mais supporte 18,6 % de prélèvements sociaux. Le Jeanbrun impose un loyer plafonné et un engagement de 9 ans, avec 17,2 % de prélèvements sociaux. Le comparateur calcule les deux sur votre bien : l'écart dépend surtout de la différence entre le loyer meublé et le loyer plafonné.
Les amortissements sont-ils réintégrés à la revente ?
En LMNP, oui, pour les cessions depuis le 15 février 2025 (sauf résidences de services). En Jeanbrun, l'amortissement déduit est également réintégré dans le calcul de la plus-value. En location nue classique, il n'y a pas d'amortissement donc rien à réintégrer.
Pourquoi comparer sur 20 ans ?
Parce que les écarts se creusent dans le temps : l'amortissement joue surtout pendant les premières années, le crédit est remboursé vers la 20e année et l'impôt sur la plus-value diminue avec la durée de détention. Comparer sur une seule année donnerait une image trompeuse.
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