Comparatif des dispositifs fiscaux immobiliers en 2026

Le Pinel est clos depuis fin 2024. Le paysage 2026 s'organise autour du nouveau dispositif Jeanbrun, de deux dispositifs prorogés jusqu'en 2027, et des régimes de droit commun qui ne connaissent pas de date de fin.

Les dispositifs à avantage fiscal encadré

Le dispositif Jeanbrun, issu de la loi de finances pour 2026, rompt avec la logique de réduction d'impôt du Pinel : il repose sur un amortissement déductible des revenus fonciers. Le taux dépend de la nature du bien et du niveau de loyer consenti — 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % dans le neuf, et 3 %, 3,5 % ou 4 % dans l'ancien rénové, respectivement pour un loyer intermédiaire, social ou très social. La base est de 80 % du prix d'acquisition, le foncier étant réputé représenter les 20 % restants ; dans l'ancien, les travaux éligibles s'y ajoutent intégralement dès lors qu'ils atteignent 30 % du prix. La déduction annuelle est plafonnée à 8 000 €, majorés de 2 000 € ou 4 000 € lorsqu'au moins la moitié des revenus bruts concernés relève du social ou du très social.

Le Denormandie conserve le barème du Pinel — 12 %, 18 % ou 21 % de réduction selon un engagement de 6, 9 ou 12 ans, sur un coût plafonné à 300 000 € — en contrepartie de travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération, dans une commune éligible.

Loc'Avantages repose sur une déduction calculée sur les revenus bruts, à trois niveaux selon l'effort consenti sur le loyer, en contrepartie d'un conventionnement avec l'Anah.

Les régimes de droit commun

Le déficit foncier n'est pas un dispositif de faveur mais un mécanisme du régime réel : la fraction du déficit qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an. Ce plafond est doublé à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique permettant de sortir un logement des classes E, F ou G vers A, B, C ou D, mesure prorogée jusqu'aux travaux payés le 31 décembre 2027. Il est cumulable avec le Jeanbrun, ce qui constitue l'un des intérêts du nouveau dispositif dans l'ancien.

Le LMNP au régime réel reste le régime le plus efficace pendant la détention, l'amortissement neutralisant souvent l'imposition des loyers. Deux évolutions en modifient l'équilibre : les amortissements sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, et les prélèvements sociaux sur les bénéfices de location meublée ont été portés à 18,6 % par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, contre 17,2 % en location nue.

Malraux et Monuments Historiques visent des patrimoines fortement imposés et des immeubles particuliers ; ils échappent au plafonnement global des niches fiscales.

Comment choisir

Le choix se joue sur quatre paramètres : la tranche marginale d'imposition, la capacité à piloter un chantier, l'horizon de détention et le niveau de loyer acceptable. Un investisseur à 11 % de tranche marginale tire peu de chose d'un dispositif de déduction ; à 41 %, chaque euro déduit économise 58,2 % en location nue. Un horizon court disqualifie tous les dispositifs à engagement, dont la rupture entraîne la reprise de l'avantage obtenu.