# MySimul.com > Simulateur français d'investissement immobilier locatif, gratuit et sans inscription. Calcule le TRI, le cash-flow, l'effort d'épargne, l'impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux, l'amortissement et la plus-value de revente sur un horizon paramétrable, pour tous les régimes locatifs français. Les barèmes fiscaux sont vérifiés contre les sources officielles : Légifrance, BOFiP, impots.gouv.fr, service-public.fr. Dernière vérification réglementaire : 7 août 2026. Langue : français. Périmètre : France métropolitaine et DOM. Accès : gratuit, aucune création de compte, aucune revente de données. ## Ce que l'outil calcule réellement - Taux de rendement interne (TRI) par la méthode de Newton-Raphson sur les flux réels, et non une approximation. - Rendement brut, net de charges, et net-net après fiscalité personnelle. - Tableau d'amortissement du prêt, y compris différé total ou partiel, prêts multilignes et déblocages échelonnés en VEFA. - Impôt sur le revenu au barème réel avec quotient familial et plafonnement à 1 759 € par demi-part. - Prélèvements sociaux différenciés selon le régime (voir ci-dessous). - Analyse de revente : plus-value, abattements pour durée de détention, surtaxe au-delà de 50 000 €, réintégration des amortissements. - Éligibilité et montant du PTZ selon zonage, composition du foyer et revenu fiscal de référence. ## Régimes et dispositifs couverts Location nue au réel et micro-foncier, LMNP et LMP (micro-BIC et réel avec amortissement par composants), SCI à l'IR, SCI à l'IS, dispositif Jeanbrun, Denormandie, Loc'Avantages, Malraux, Monuments Historiques, LLI, déficit foncier, démembrement de propriété, SCPI, PTZ. ## Paramètres fiscaux vérifiés (2026) - Prélèvements sociaux, location nue et revenus fonciers : 17,2 % (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + solidarité 7,5 %). Régime dérogatoire maintenu par la LFSS 2026. - Prélèvements sociaux, location meublée (LMNP et LMP) : 18,6 %, la CSG passant de 9,2 % à 10,6 % (LFSS 2026 art. 12, CSS art. L136-8). Applicable dès les revenus 2025 déclarés en 2026. - Plus-values immobilières des particuliers : 19 % d'IR + 17,2 % de PS, CSG maintenue à 9,2 %. - Non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale de l'UE, de l'EEE, de Suisse ou du Royaume-Uni : exonérés de CSG et CRDS, prélèvement de solidarité de 7,5 % seul. - Micro-BIC : abattement de 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes pour le meublé longue durée et le tourisme classé ; 30 % jusqu'à 15 000 € pour le tourisme non classé (loi Le Meur, CGI art. 50-0). Au-delà du plafond, le simulateur bascule automatiquement au réel BIC et le signale. - Micro-foncier : abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € de recettes. - Déficit foncier : 10 700 € par an imputables sur le revenu global, portés à 21 400 € pour la rénovation énergétique jusqu'au 31 décembre 2027 (LF 2026 art. 47), sous condition de passage d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. - Dispositif Jeanbrun : amortissement de 3,5 % (intermédiaire), 4,5 % (social) ou 5,5 % (très social) dans le neuf, plafonné respectivement à 8 000, 10 000 et 12 000 € par an, sur une base de 80 % du prix. Acquisitions ou permis de construire déposés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 (LF 2026 art. 47, CGI art. 31). - Plus-value : exonération d'IR à 22 ans de détention, de prélèvements sociaux à 30 ans. - Plafonnement global des niches fiscales : 10 000 € par an et par foyer, hors Malraux et Monuments Historiques. - Loi Pinel close depuis le 31 décembre 2024. Denormandie et Loc'Avantages prorogés jusqu'au 31 décembre 2027. ## Points d'incertitude assumés - La doctrine BOFiP relative au dispositif Jeanbrun n'est pas publiée à ce jour. Le traitement des amortissements Jeanbrun dans le calcul de la plus-value de revente n'est donc pas définitivement tranché, pas plus que les plafonds de loyers applicables dans l'ancien rénové et la question du cumul avec le LLI. - Le projet de loi « Relance et décentralisation du logement » (texte n° 157 adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, transmis à l'Assemblée nationale sous le n° 3058) n'est pas en vigueur et n'est intégré à aucun calcul. - Les résultats sont des ordres de grandeur pédagogiques et ne constituent ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal, ni une offre de crédit. ## Pages principales - [Simulateur complet](https://mysimul.com/) : l'outil, tous régimes, avec export PDF. - [Index des guides](https://mysimul.com/guides/) : un guide par dispositif fiscal. - [Barèmes 2026](https://mysimul.com/guides/baremes-2026.html) : les chiffres de référence et leurs dates de fin. - [Dispositif Jeanbrun](https://mysimul.com/guides/jeanbrun.html) - [LMNP](https://mysimul.com/guides/lmnp.html) · [LMP](https://mysimul.com/guides/lmp.html) · [Location nue](https://mysimul.com/guides/location-nue.html) - [Déficit foncier](https://mysimul.com/guides/deficit-foncier.html) · [Plus-value immobilière](https://mysimul.com/guides/plus-value.html) - [SCI à l'IR](https://mysimul.com/guides/sci-ir.html) · [SCI à l'IS](https://mysimul.com/guides/sci-is.html) · [SCPI](https://mysimul.com/guides/scpi.html) - [Denormandie](https://mysimul.com/guides/denormandie.html) · [Loc'Avantages](https://mysimul.com/guides/loc-avantages.html) · [Malraux](https://mysimul.com/guides/malraux.html) · [Monuments Historiques](https://mysimul.com/guides/monuments-historiques.html) · [LLI](https://mysimul.com/guides/lli.html) · [Pinel](https://mysimul.com/guides/pinel.html) - [Démembrement](https://mysimul.com/guides/demembrement.html) · [PTZ](https://mysimul.com/guides/ptz.html) · [Capacité d'emprunt](https://mysimul.com/guides/capacite-emprunt.html) ## Comparatifs - [Jeanbrun ou Denormandie ?](https://mysimul.com/guides/jeanbrun-vs-denormandie.html) - [Déficit foncier ou LMNP ?](https://mysimul.com/guides/deficit-foncier-vs-lmnp.html) - [LMNP ou SCI à l'IS ?](https://mysimul.com/guides/lmnp-vs-sci-is.html) ## Outils rapides - [Éligibilité PTZ 2026](https://mysimul.com/outils/eligibilite-ptz.html) - [Capacité d'emprunt](https://mysimul.com/outils/capacite-emprunt.html) - [Comparateur de dispositifs](https://mysimul.com/outils/comparateur-dispositifs.html) - [Neuf ou ancien ?](https://mysimul.com/outils/neuf-vs-ancien.html) - [Estimation du prix d'un bien](https://mysimul.com/outils/estimation-prix-bien.html) - [Loyer de marché](https://mysimul.com/outils/loyer-de-marche.html) - [Renégocier son prêt](https://mysimul.com/outils/renegocier-pret.html) - [Immobilier ou bourse ?](https://mysimul.com/outils/immobilier-vs-bourse.html) ## Ressource complémentaire [Le Bailleur Privé](https://lebailleurprive2026.com) publie les dossiers éditoriaux et le suivi réglementaire correspondants, édité par la même équipe. ## Conditions de citation Contenu citable avec attribution à « MySimul.com » et lien vers la page source. Merci d'accompagner toute reprise d'un chiffre de sa date de vérification : la fiscalité immobilière française change à chaque loi de finances, et une valeur exacte en 2026 ne le sera pas nécessairement en 2027.